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2019年北京市房地產(chǎn)市場分析

2019年北京市房地產(chǎn)市場分析


                   目    錄 

第一章 2019年北京市房地產(chǎn)市場運營情況

一、北京市2019年商品房成交情況

二、北京市2019年二手房市場運營情況

三、北京市2019年限價房供應(yīng)量現(xiàn)狀

四、房地產(chǎn)市場走勢及全年的預(yù)測

第二章 北京市2019年商業(yè)辦公市場分析

第三章 北京市2019年土地市場分析

第四章 北京市房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響

一、新版住房租賃合同發(fā)布,明確禁止違法群租

二、房貸利率將參照最新的LPR市場利率進(jìn)行制定

三、新《土地管理法》對房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響

四、中央經(jīng)濟(jì)工作會議的召開對房地產(chǎn)帶來的影響

第五章 總結(jié)


第一章 2019年北京市房地產(chǎn)市場運營情況

一、北京市2019年商品房成交情況

2019年,北京市商品房新增供應(yīng)72447套,同比去年下降10%;成交70662套,上漲58%;成交面積856.45萬,上漲42%;成交均價43044元/,上漲4%;成交金額3686.55億元,上漲47%;目前商品房存量161980套,同比上漲1%。

2019年北京市房地產(chǎn)市場分析(圖1)

?  新房成交好于往年,究其原因,主要在于兩個方面

一是限競房今年大量集中入市,低價、小戶型、高性價比,拉動了新房市場的成交。從數(shù)據(jù)看,2019年限競房供應(yīng)35577套,占整個新商品住宅供應(yīng)的69.96%,在樓市中占絕對份額。成交20914套,占比56.04%。

 

另一方面,高端市場增長強(qiáng)勁,包括頂級別墅和10萬+豪宅成交遠(yuǎn)高于去年。這代表改善需求的潛力依然很大,北京客群的結(jié)構(gòu)層次豐富,未來還有更大空間釋放。

?  住宅市場成交量價大幅上漲

2019年北京市住宅新增供應(yīng)49168套,同比上漲9%;成交37318套,上漲51%;成交面積498.9萬,上漲45%;成交均價53402元/,上漲2%;成交金額2664.23億元,上漲48%;目前存量83367套,同比上漲17%。

2019年北京住宅各區(qū)成交一覽表

行政區(qū)

成交套數(shù)

成交面積(萬

成交均價(元/

成交金額(億元)

朝陽區(qū)

2839

64.52

72332

466.72

海淀區(qū)

2268

27.26

62178

169.47

東城區(qū)

76

2.9

79470

23.08

西城區(qū)

55

0.74

99350

7.31

豐臺區(qū)

5948

78.53

67507

530.11

石景山區(qū)

3629

38.12

56557

215.58

大興區(qū)

7595

82.38

49438

407.27

昌平區(qū)

4352

59.02

47839

282.35

房山區(qū)

1726

19.97

35197

70.3

通州區(qū)

2225

24.98

46137

115.24

順義區(qū)

1845

37.73

50039

188.79

門頭溝區(qū)

920

14.98

49590

74.3

平谷區(qū)

586

10.92

22014

24.05

懷柔區(qū)

935

9.88

29788

29.44

密云區(qū)

1806

21.79

21374

46.58

延慶區(qū)

517

5.21

26210

13.66

?  2019年北京普宅市場成交環(huán)比上漲55%

環(huán)比2018年,北京普宅市場成交套數(shù)、成交額、成交面積均呈上漲態(tài)勢。2019年1月至12月,北京市普宅成交28920套,同比上漲61%;成交面積300.06萬,上漲53%;成交均價46192元/,上漲1%;成交金額1386.04億元,上漲55%。

?  別墅市場成交占比上漲58%

環(huán)比2018年,2019年北京別墅市場新增供應(yīng)不及去年,而成交套數(shù)、成交額、成交面積均呈上漲態(tài)勢。別墅新增供應(yīng)4788套,同比下降36%;成交4532套,上漲32%;成交面積138.84萬,上漲41%;成交均價54113元/,上漲12%;成交金額751.28億元,上漲58%;目前存量10647套,同比上漲2%。

與此同時,2019年北京豪宅市場成交也呈上漲態(tài)勢,環(huán)比2018年,北京市豪宅成交3866套,同比上漲14%;成交面積60萬,上漲21%;成交均價87812元/,上漲2%;成交金額526.91億元,上漲24%。

2019年北京寫字樓與商務(wù)公寓成交同比去年表現(xiàn)為量價齊跌,新增供應(yīng)5559套,同比下降45%;成交9979套,上漲3%;成交面積132.46萬,下降4%;成交均價29709元/,下降1%;成交金額393.54億元,下降5%;目前存量43976套,同比下降9%。

商業(yè)新增供應(yīng)903套,同比下降55%;成交3061套,上漲17%;成交面積45.48萬,下降17%;成交均價31889元/,上漲9%;成交金額145.02億元,下降10%;目前存量21066套,同比下降9%。

     ?  自住型商品房成交(含共有產(chǎn)權(quán)房)同比量跌價漲

2019年北京自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房新增供應(yīng)16817套,同比下降27%;成交20304套,上漲164%;成交面積179.62萬,上漲175%;成交均價26933元/,上漲37%;成交金額483.76億元,上漲277%;目前存量13618套,同比下降20%。

限競房市場成交20914套,成交面積228.98萬,成交均價48418元/,成交金額1108.65億元。

2019年北京市房地產(chǎn)市場分析(圖2)


二、北京市2019年二手房市場運營情況

2019年北京二手房共成交144408套,同比有6%的小幅下滑。雖然其中有被新房分流的原因,但整體上還是說明:樓市沒有走出低迷。

2019年北京市房地產(chǎn)市場分析(圖3)

2019年12月,北京二手房業(yè)主調(diào)漲掛牌價的現(xiàn)象,占比提高1.8個點,達(dá)到11.8%。雖然調(diào)降的行為仍是主流,但已有所下降。自2019年7月以來,北京二手房掛牌價格連續(xù)6個月下降。其中,2019年12月的掛牌均價為58570元/平方米,比6月下降了2.6%。以北京二手房平均掛牌面積85平方米計算,北京單套二手房平均價格降幅超過13萬元。

12月中下旬以來,二手房的成交量有所回升,據(jù)統(tǒng)計,2019年12月,北京二手房網(wǎng)簽量為14162套,環(huán)比漲幅達(dá)到15%,連續(xù)兩個月上漲。這一水平是2019年的月度第三高點,僅次于“小陽春”時期的3月和4月。二手房成交量的升溫還促成了交易價格的小幅提升,據(jù)統(tǒng)計,2019年12月,北京二手房交易均價為59126元/平方米,環(huán)比微漲1%,同比微漲0.9%。

2020年,北京二手房市場步入調(diào)控后的第四個年頭,北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢,預(yù)計2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右,價格波動在5%以內(nèi)。

三、北京市2019年限價房供應(yīng)量現(xiàn)狀

2019年1-12月,北京市限競房市場成交20914套,成交面積228.98萬,成交均價48418元/,成交金額1108.65億元。

2019年北京限價房各區(qū)成交一覽表

行政區(qū)

成交套數(shù)

(套)

成交面積

(萬

成交均價

(元/

成交金額

(億元)

朝陽區(qū)

1437

27.14

55403

45.19

海淀區(qū)

1486

14.30

533.62

76.30

豐臺區(qū)

3760

40.16

60963

244.81

石景山區(qū)

1882

17.45

50691

88.47

大興區(qū)

6241

59.73

46002

274.78

昌平區(qū)

2058

21.47

50365

108.14

房山區(qū)

845

7.78

31304

24.36

通州區(qū)

273

2.47

49500

12.25

順義區(qū)

935

15.13

46299

70.06

門頭溝區(qū)

153

1.41

48055

6.77

平谷區(qū)

199

5.92

17273

10.23

懷柔區(qū)

686

6.57

29523

19.39

密云區(qū)

634

6.14

22734

13.97

延慶區(qū)

325

3.28

26586

8.73

四、房地產(chǎn)市場走勢及全年的預(yù)測

目前房價趨于穩(wěn)定    

高房價一直都是我國房地產(chǎn)的一個典型“特征”,但隨著剛需買房需求的擴(kuò)大,再加上國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定樓市,包括房價的穩(wěn)定以及供需平衡的穩(wěn)定。目前,一二線城市房價呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢,三四線城市房價因棚改貨幣化安置退出,也開始由盛轉(zhuǎn)弱,房地產(chǎn)去庫存已接近尾聲。在種種政策的調(diào)控下,樓市的發(fā)展也在按著國家的要求走,房價停漲,今年房價整體上趨于穩(wěn)定。

未來房價趨于健康    

未來房價走勢將會回居住屬性,投機(jī)炒房者離開,而剛需性購房者將重新成為市場的主力。事實上,房地產(chǎn)也并非會一味的低迷,而是在去投機(jī)化后,房價回落到當(dāng)?shù)貏傂枘軌虺惺艿膮^(qū)間時,會有更多的人買得起房,屆時房地產(chǎn)市場將會更加繁榮,而且這是可持續(xù)的發(fā)展。也就是在這樣的前提下,明年的樓市還會迎來更大的變化,因為有3大“新規(guī)”將會正式開始實施。

2020年房地產(chǎn)3大“新規(guī)”   

租購?fù)瑱?quán)顧名思義,租購?fù)瑱?quán)就是以后老百姓租房子可以享受和買房子一樣的待遇,最典型的就是孩子上學(xué)之類,只要當(dāng)?shù)卣綄嵤┎⑶彝晟屏诉@項新規(guī),就會給很多人的生活帶來很大的改善。共有產(chǎn)權(quán)房的正式投入這種房子的產(chǎn)權(quán)是購房者和國家共有的,房價會比普通的商品房便宜很多。

目前北京市將掛牌出售三宗地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房,這種房子銷售均價29000元/平方米,與周邊當(dāng)前商品價格3.5至5萬元每平米比較,房價降低了近40%,這是一種福利房,很有可能會成為普通商品房的一個大“威脅”?!锻恋毓芾矸ā沸薷暮髮嵤┻@將會在明年年初開始實施,主要的內(nèi)容就是集體經(jīng)營性建設(shè)用地可直接拍賣入市以及征地補(bǔ)償增加保障。也就是說,如果以后地價漲了,那么農(nóng)民就會有更多的補(bǔ)貼,同樣也是一個利好政策。

第二章 北京市2019年商業(yè)辦公市場分析

2019年北京寫字樓與商務(wù)公寓成交同比去年表現(xiàn)為量價齊跌,新增供應(yīng)5559套,同比下降45%;成交9979套,上漲3%;成交面積132.46萬,下降4%;成交均價29709元/,下降1%;成交金額393.54億元,下降5%;目前存量43976套,同比下降9%。

商業(yè)新增供應(yīng)903套,同比下降55%;成交3061套,上漲17%;成交面積45.48萬,下降17%;成交均價31889元/,上漲9%;成交金額145.02億元,下降10%;目前存量21066套,同比下降9%。

2019年,在北京商業(yè)地產(chǎn)市場大環(huán)境遇冷的情況下,未來供應(yīng)受限的市場環(huán)境仍推動了投資市場爆發(fā)式增長。2019年大宗成交總額錄得近800億元人民幣,較2018年成交額翻了一倍。辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別,成交金額約占2019年成交總額的70%。此外,部分被自用型買家或投資機(jī)構(gòu)收購的酒店、零售或綜合體項目也有改造為寫字樓的計劃。

2019年北京市房地產(chǎn)市場分析(圖4)

 2019年, 北京甲級寫字樓市場各項指標(biāo)均出現(xiàn)現(xiàn)象級的變化

首先,北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。從2019年全年來看,全年供應(yīng)量超過90萬平米,這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時候,但當(dāng)時也沒有達(dá)到單年新增供應(yīng)量超過90萬平方米。其中,第三季度的新增供應(yīng)量單季度54萬平米,比2008年到2018年年平均值還要多8萬,比供應(yīng)量低點2012年到2014年的三年供應(yīng)量之和還要多8萬平米。

其次,北京甲級寫字樓市場空置率達(dá)到近十年階段性高點。截止到2019年底,北京甲級寫字樓的空置率達(dá)到15.9%,這也是從2010年以來的最高值??罩寐矢咂笾饕褪且驗閺?018年開始,整體市場就進(jìn)入了又一個供應(yīng)高峰期。2018年的全年供應(yīng)量達(dá)到近81萬平方米,使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點,達(dá)到10.6%。進(jìn)入2019年,新項目陸續(xù)入市,加之2018年尚未完成去化的累計面積,導(dǎo)致空置率在一年間上升了5.3個百分點接近16%。同時,得益于相對穩(wěn)定的市場需求,空置率的攀升得到了有效控制,但需要指出穩(wěn)定的吸納量得益于高品質(zhì)新項目入市前的提前預(yù)租,預(yù)租對于空置率的影響大概在1%左右。預(yù)計本輪供應(yīng)高峰將在2020年底基本結(jié)束,整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。

    最后,北京甲級寫字樓市場首現(xiàn)十年最大租金降幅。雖然是最大的租金降幅,但整體租金回調(diào)幅度依然有限,截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米,年降幅4%左右。面對市場如此大量的供應(yīng),以及不斷抬升的空置率水平,可以看出北京市場的租金表現(xiàn)依然堅挺。

2019年北京市房地產(chǎn)市場分析(圖5)

 第三章 北京市2019年土地市場分析

2019年北京市房地產(chǎn)市場分析(圖6)

2019年,北京市共成交土地78宗,成交面積總計459.06萬平方米,累計土地出讓金額1685.4億元,略高于2018年的土地出讓總金額。平均成交溢價率為9.4%,低于2018年的14%,為近幾年的低點。在成交的50宗住宅用地中,平均溢價率也只有10.5%,其中18宗地塊是底價成交。35宗限競房地塊中,溢價率為零的地塊多達(dá)12宗。尤其到了年底,北京更是連續(xù)有多宗地塊底價成交。

2019年12月12日,房山良鄉(xiāng)的住宅地塊由于僅獲得1次網(wǎng)上報價,被中駿以42億元的底價獲得,被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是抄底之舉。商品住房銷售均價不超過35344元/平方米,樓面價僅為11369元/平方米。

不僅限競房土地的溢價空間少,不限價的商品房用地也出現(xiàn)底價成交。12月5日,北京豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)辛莊村A-46地塊以底價成交,由首開+保利以26億元底價獲得,樓面價僅為3.17萬元/平方米。

這是因為2019年樓市嚴(yán)格調(diào)控,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,北京推出了大量的共有產(chǎn)權(quán)和限房價項目也是降低了房企拿地積極性的原因。

另外,根據(jù)北京城市新總規(guī)里提出的“優(yōu)化城市功能和空間布局”、“科學(xué)配置資源要素,統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間”、“著力治理‘大城市病’”、“增強(qiáng)人民群眾獲得感”等具體要求, 2019年開始,北京不再供應(yīng)F1和F2類用地,均將結(jié)合規(guī)劃綜合實施方案,在土地入市前把住宅及商辦建筑分開單獨布局。這樣的布局安排,并不意味著供地的時序會有所改變。而是根據(jù)新規(guī),會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業(yè)辦公的地塊。至于這3個地塊是一起入市還是分別入市,還是會根據(jù)土地市場的實際運行狀況進(jìn)行安排。

2019年北京市房地產(chǎn)市場分析(圖7)

 第四章 北京市房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響

新版住房租賃合同發(fā)布,明確禁止違法群租    

7月8日,北京市住建委會同北京市市場監(jiān)管局制定并發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個合同示范文本。此舉旨在合理引導(dǎo)住房租賃行為,維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益,減少交易糾紛,降低交易成本。本次合同示范文本主要做了以下兩個方面的調(diào)整:一方面,合同適用區(qū)分更加明確。另一方面,增加了禁止違法群租的相關(guān)要求。

7月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站公示了2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單,北京、上海、南京等16個一二線城市入圍。中國網(wǎng)地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,此次16個城市試點名單的公布,充分體現(xiàn)了當(dāng)前發(fā)展租賃市場的風(fēng)向以及政策支撐力度,此舉也有助于改善租賃住房消費環(huán)境,加快形成租購并舉的格局。

房貸利率將參照最新的LPR市場利率進(jìn)行制定    

1、定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后,全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);

2、二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%);

3、公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行;

4、房貸調(diào)整頻率是最高1年,最低可以不調(diào)整。預(yù)計未來銀行為了降低自身的銀行賬戶利率風(fēng)險,會要求客戶每年做一次重定價,根據(jù)LPR一年變一次。

5、該新政自2019年10月8日起,正式實施。

新《土地管理法》對房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響    

2019年8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了全國人大常委會關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定,自2020年1月1日起施行。據(jù)了解,新修改的土地管理法從土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理等三方面進(jìn)行了制度完善,其中,最大亮點是掃清了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙,這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議的召開對房地產(chǎn)帶來的影響    

2019年12月10日~12日在北京召開了中央經(jīng)濟(jì)工作會議,會議指出:“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”會議還重申:“要加大城市困難群眾住房保障工作,加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,大力發(fā)展租賃住房?!绷硗猓?2月17日國務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會再次強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

2019年在“房住不炒”的主基調(diào)下,各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策更加密集,土地市場低位運行,不少城市房價漲幅明顯收窄,重點城市成交規(guī)模調(diào)整、再度面臨去化壓力,房地產(chǎn)企業(yè)的資金面進(jìn)一步承壓,行業(yè)集中度加速提升。

第五章 總結(jié)

現(xiàn)狀分析:

?  土地供給方面,2019年北京住宅用地供應(yīng)1150公頃,較去年減少50公頃,較2017年減少150公頃,已連續(xù)2年減少住宅供地。其中,共有產(chǎn)權(quán)住房用地大幅減少,這也是市場遇冷下政策調(diào)整的結(jié)果;棚戶區(qū)改造用地亦大幅收窄,顯示出棚改工作已接近收尾;公租房用地規(guī)模大幅增長,保障性住房建設(shè)力度顯著增強(qiáng),多維度住房體系建設(shè)進(jìn)一步完善。

?  二手房交易方面,2019年北京二手住宅平均成交價格為56038元/平方米,同比2018年下跌0.64%。實際上,進(jìn)入存量時代后,北京二手房價持續(xù)上漲,2017年最高攀至60825元/平米,2018年出現(xiàn)拐點,十年首次下跌,2019年則再度下探,但幅度很小,與2018年基本持平。

從每月走勢看,2019年3月從5.3萬余元/平米上漲到5.8萬余元/平米,此后有漲有跌,最高未能突破5.9萬元/平方米,7月過后逐月下跌,年底重新跌回約5.3萬元/平方米。

此外,從相關(guān)價格監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,2019年掛牌均價,同比2018年下降約5.7%,各月份間小幅波動。價格之所以走低,我們分析認(rèn)為:2019年“房住不炒”政策方向未變,購房者對價格預(yù)期平穩(wěn),觀望情緒濃厚,二手房市場呈現(xiàn)房源供應(yīng)量大于需求的特征,賣方需要小幅降價來達(dá)成交易。

?  金融政策方面,2019年以來房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管是繼續(xù)從緊的。2019年2月,時任銀保監(jiān)會副主席王兆星就針對房地產(chǎn)市場表示:“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險,要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)?!?/span>

?  政府調(diào)控方面,2020年房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方面的平衡。第一,張弛有度確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定實現(xiàn)較好的平衡;第二,因城、因區(qū)、因時施策,實現(xiàn)保障自住群體購房需求與抑制非理性需求的平衡;第三,住房、土地等長效機(jī)制建設(shè)從中長期引導(dǎo)供需平衡。綜合來看,基于以上的三大平衡,中央將繼續(xù)堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、逐步完善房地產(chǎn)長效管理機(jī)制,同時各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的靈活性。2020年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)是重塑房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。這意味著,房地產(chǎn)將在國民經(jīng)濟(jì)中被重新定位,回歸‘居住屬性’,‘穩(wěn)’將是未來房地產(chǎn)市場持久的、基本的趨勢。

未來展望:

?  主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主,結(jié)合市場形勢進(jìn)行微調(diào)

政策方面,主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主,結(jié)合市場形勢進(jìn)行微調(diào)。2019年全年北京政策整體保持穩(wěn)定,市場保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。在京津冀協(xié)同發(fā)展縱深推進(jìn)、“十三五”收官、城市總規(guī)細(xì)化落地執(zhí)行、房住不炒等背景下,預(yù)計2020年北京將延續(xù)以穩(wěn)為主的調(diào)控基調(diào),短期調(diào)控政策將根據(jù)市場形勢變化保持微調(diào),保障房地產(chǎn)市場進(jìn)一步平穩(wěn)健康發(fā)展。

?  房地產(chǎn)市場加快向外圍發(fā)展,未來宅地市場競爭更趨激烈

城市總規(guī)背景下,房地產(chǎn)市場加快向外圍發(fā)展:在城市規(guī)劃限制四環(huán)以內(nèi)住宅開發(fā)的背景下,2019年土地供應(yīng)導(dǎo)向五環(huán)以外區(qū)域,多數(shù)地塊成交集中在五環(huán)到六環(huán)之間。伴隨北京 “留白增綠”用地增加,中心城區(qū)建設(shè)用地逐步減少,城市規(guī)劃細(xì)化下,土地市場或?qū)⑦M(jìn)一步向外圍發(fā)展,未來五環(huán)以外或?qū)⑿纬尚碌纳虡I(yè)及居住氛圍濃厚、人口密集的區(qū)域。

未來宅地市場競爭更趨激烈:在城市總規(guī)下,2020年城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模縮減、平原開發(fā)強(qiáng)度降低,同時疊加商辦用地與住宅用地分開供應(yīng)政策出臺,預(yù)計未來宅地市場競爭或?qū)⒁贿M(jìn)步加劇。

?  純商品住宅供應(yīng)或?qū)⒃黾樱瑑r格或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動

預(yù)計2020年純商品住宅供應(yīng)或?qū)⒃黾?,價格或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動。在2017-2018年限地價、限房價、70/90政策執(zhí)行影響下,2019年中低價位、中小戶型產(chǎn)品占據(jù)市場主導(dǎo)地位。2019年伴隨土地政策松動,不限價地塊供應(yīng)增加,純商品住宅用地成交同比規(guī)模增長明顯,預(yù)計未來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生改變,純商品房供應(yīng)或?qū)⒂兴黾?。隨著這部分純商品住宅的逐步入市,房價或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動,但在“穩(wěn)房價”基調(diào)下,預(yù)計價格漲幅仍將運行在可控范圍內(nèi)。