2019年北京市房地產(chǎn)市場分析
目 錄
第一章 2019年北京市房地產(chǎn)市場運營情況
一、北京市2019年商品房成交情況
二、北京市2019年二手房市場運營情況
三、北京市2019年限價房供應(yīng)量現(xiàn)狀
四、房地產(chǎn)市場走勢及全年的預(yù)測
第二章 北京市2019年商業(yè)辦公市場分析
第三章 北京市2019年土地市場分析
第四章 北京市房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響
一、新版住房租賃合同發(fā)布,明確禁止違法群租
二、房貸利率將參照最新的LPR市場利率進(jìn)行制定
三、新《土地管理法》對房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響
四、中央經(jīng)濟(jì)工作會議的召開對房地產(chǎn)帶來的影響
第五章 總結(jié)
第一章 2019年北京市房地產(chǎn)市場運營情況
一、北京市2019年商品房成交情況
2019年,北京市商品房新增供應(yīng)72447套,同比去年下降10%;成交70662套,上漲58%;成交面積856.45萬㎡,上漲42%;成交均價43044元/㎡,上漲4%;成交金額3686.55億元,上漲47%;目前商品房存量161980套,同比上漲1%。
? 新房成交好于往年,究其原因,主要在于兩個方面
一是限競房今年大量集中入市,低價、小戶型、高性價比,拉動了新房市場的成交。從數(shù)據(jù)看,2019年限競房供應(yīng)35577套,占整個新商品住宅供應(yīng)的69.96%,在樓市中占絕對份額。成交20914套,占比56.04%。
另一方面,高端市場增長強(qiáng)勁,包括頂級別墅和10萬+豪宅成交遠(yuǎn)高于去年。這代表改善需求的潛力依然很大,北京客群的結(jié)構(gòu)層次豐富,未來還有更大空間釋放。
? 住宅市場成交量價大幅上漲
2019年北京市住宅新增供應(yīng)49168套,同比上漲9%;成交37318套,上漲51%;成交面積498.9萬㎡,上漲45%;成交均價53402元/㎡,上漲2%;成交金額2664.23億元,上漲48%;目前存量83367套,同比上漲17%。
2019年北京住宅各區(qū)成交一覽表
行政區(qū) | 成交套數(shù) | 成交面積(萬㎡) | 成交均價(元/㎡) | 成交金額(億元) |
朝陽區(qū) | 2839 | 64.52 | 72332 | 466.72 |
海淀區(qū) | 2268 | 27.26 | 62178 | 169.47 |
東城區(qū) | 76 | 2.9 | 79470 | 23.08 |
西城區(qū) | 55 | 0.74 | 99350 | 7.31 |
豐臺區(qū) | 5948 | 78.53 | 67507 | 530.11 |
石景山區(qū) | 3629 | 38.12 | 56557 | 215.58 |
大興區(qū) | 7595 | 82.38 | 49438 | 407.27 |
昌平區(qū) | 4352 | 59.02 | 47839 | 282.35 |
房山區(qū) | 1726 | 19.97 | 35197 | 70.3 |
通州區(qū) | 2225 | 24.98 | 46137 | 115.24 |
順義區(qū) | 1845 | 37.73 | 50039 | 188.79 |
門頭溝區(qū) | 920 | 14.98 | 49590 | 74.3 |
平谷區(qū) | 586 | 10.92 | 22014 | 24.05 |
懷柔區(qū) | 935 | 9.88 | 29788 | 29.44 |
密云區(qū) | 1806 | 21.79 | 21374 | 46.58 |
延慶區(qū) | 517 | 5.21 | 26210 | 13.66 |
? 2019年北京普宅市場成交環(huán)比上漲55%
環(huán)比2018年,北京普宅市場成交套數(shù)、成交額、成交面積均呈上漲態(tài)勢。2019年1月至12月,北京市普宅成交28920套,同比上漲61%;成交面積300.06萬㎡,上漲53%;成交均價46192元/㎡,上漲1%;成交金額1386.04億元,上漲55%。
? 別墅市場成交占比上漲58%
環(huán)比2018年,2019年北京別墅市場新增供應(yīng)不及去年,而成交套數(shù)、成交額、成交面積均呈上漲態(tài)勢。別墅新增供應(yīng)4788套,同比下降36%;成交4532套,上漲32%;成交面積138.84萬㎡,上漲41%;成交均價54113元/㎡,上漲12%;成交金額751.28億元,上漲58%;目前存量10647套,同比上漲2%。
與此同時,2019年北京豪宅市場成交也呈上漲態(tài)勢,環(huán)比2018年,北京市豪宅成交3866套,同比上漲14%;成交面積60萬㎡,上漲21%;成交均價87812元/㎡,上漲2%;成交金額526.91億元,上漲24%。
2019年北京寫字樓與商務(wù)公寓成交同比去年表現(xiàn)為量價齊跌,新增供應(yīng)5559套,同比下降45%;成交9979套,上漲3%;成交面積132.46萬㎡,下降4%;成交均價29709元/㎡,下降1%;成交金額393.54億元,下降5%;目前存量43976套,同比下降9%。
商業(yè)新增供應(yīng)903套,同比下降55%;成交3061套,上漲17%;成交面積45.48萬㎡,下降17%;成交均價31889元/㎡,上漲9%;成交金額145.02億元,下降10%;目前存量21066套,同比下降9%。
? 自住型商品房成交(含共有產(chǎn)權(quán)房)同比量跌價漲
2019年北京自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房新增供應(yīng)16817套,同比下降27%;成交20304套,上漲164%;成交面積179.62萬㎡,上漲175%;成交均價26933元/㎡,上漲37%;成交金額483.76億元,上漲277%;目前存量13618套,同比下降20%。
限競房市場成交20914套,成交面積228.98萬㎡,成交均價48418元/㎡,成交金額1108.65億元。
二、北京市2019年二手房市場運營情況
2019年北京二手房共成交144408套,同比有6%的小幅下滑。雖然其中有被新房分流的原因,但整體上還是說明:樓市沒有走出低迷。
2019年12月,北京二手房業(yè)主調(diào)漲掛牌價的現(xiàn)象,占比提高1.8個點,達(dá)到11.8%。雖然調(diào)降的行為仍是主流,但已有所下降。自2019年7月以來,北京二手房掛牌價格連續(xù)6個月下降。其中,2019年12月的掛牌均價為58570元/平方米,比6月下降了2.6%。以北京二手房平均掛牌面積85平方米計算,北京單套二手房平均價格降幅超過13萬元。
12月中下旬以來,二手房的成交量有所回升,據(jù)統(tǒng)計,2019年12月,北京二手房網(wǎng)簽量為14162套,環(huán)比漲幅達(dá)到15%,連續(xù)兩個月上漲。這一水平是2019年的月度第三高點,僅次于“小陽春”時期的3月和4月。二手房成交量的升溫還促成了交易價格的小幅提升,據(jù)統(tǒng)計,2019年12月,北京二手房交易均價為59126元/平方米,環(huán)比微漲1%,同比微漲0.9%。
2020年,北京二手房市場步入調(diào)控后的第四個年頭,北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢,預(yù)計2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右,價格波動在5%以內(nèi)。
三、北京市2019年限價房供應(yīng)量現(xiàn)狀
2019年1-12月,北京市限競房市場成交20914套,成交面積228.98萬㎡,成交均價48418元/㎡,成交金額1108.65億元。
2019年北京限價房各區(qū)成交一覽表
行政區(qū) | 成交套數(shù) (套) | 成交面積 (萬㎡) | 成交均價 (元/㎡) | 成交金額 (億元) |
朝陽區(qū) | 1437 | 27.14 | 55403 | 45.19 |
海淀區(qū) | 1486 | 14.30 | 533.62 | 76.30 |
豐臺區(qū) | 3760 | 40.16 | 60963 | 244.81 |
石景山區(qū) | 1882 | 17.45 | 50691 | 88.47 |
大興區(qū) | 6241 | 59.73 | 46002 | 274.78 |
昌平區(qū) | 2058 | 21.47 | 50365 | 108.14 |
房山區(qū) | 845 | 7.78 | 31304 | 24.36 |
通州區(qū) | 273 | 2.47 | 49500 | 12.25 |
順義區(qū) | 935 | 15.13 | 46299 | 70.06 |
門頭溝區(qū) | 153 | 1.41 | 48055 | 6.77 |
平谷區(qū) | 199 | 5.92 | 17273 | 10.23 |
懷柔區(qū) | 686 | 6.57 | 29523 | 19.39 |
密云區(qū) | 634 | 6.14 | 22734 | 13.97 |
延慶區(qū) | 325 | 3.28 | 26586 | 8.73 |
四、房地產(chǎn)市場走勢及全年的預(yù)測
目前房價趨于穩(wěn)定
高房價一直都是我國房地產(chǎn)的一個典型“特征”,但隨著剛需買房需求的擴(kuò)大,再加上國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定樓市,包括房價的穩(wěn)定以及供需平衡的穩(wěn)定。目前,一二線城市房價呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢,三四線城市房價因棚改貨幣化安置退出,也開始由盛轉(zhuǎn)弱,房地產(chǎn)去庫存已接近尾聲。在種種政策的調(diào)控下,樓市的發(fā)展也在按著國家的要求走,房價停漲,今年房價整體上趨于穩(wěn)定。
未來房價趨于健康
未來房價走勢將會回居住屬性,投機(jī)炒房者離開,而剛需性購房者將重新成為市場的主力。事實上,房地產(chǎn)也并非會一味的低迷,而是在去投機(jī)化后,房價回落到當(dāng)?shù)貏傂枘軌虺惺艿膮^(qū)間時,會有更多的人買得起房,屆時房地產(chǎn)市場將會更加繁榮,而且這是可持續(xù)的發(fā)展。也就是在這樣的前提下,明年的樓市還會迎來更大的變化,因為有3大“新規(guī)”將會正式開始實施。
2020年房地產(chǎn)3大“新規(guī)”
租購?fù)瑱?quán)顧名思義,租購?fù)瑱?quán)就是以后老百姓租房子可以享受和買房子一樣的待遇,最典型的就是孩子上學(xué)之類,只要當(dāng)?shù)卣綄嵤┎⑶彝晟屏诉@項新規(guī),就會給很多人的生活帶來很大的改善。共有產(chǎn)權(quán)房的正式投入這種房子的產(chǎn)權(quán)是購房者和國家共有的,房價會比普通的商品房便宜很多。
目前北京市將掛牌出售三宗地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房,這種房子銷售均價29000元/平方米,與周邊當(dāng)前商品價格3.5至5萬元每平米比較,房價降低了近40%,這是一種福利房,很有可能會成為普通商品房的一個大“威脅”?!锻恋毓芾矸ā沸薷暮髮嵤┻@將會在明年年初開始實施,主要的內(nèi)容就是集體經(jīng)營性建設(shè)用地可直接拍賣入市以及征地補(bǔ)償增加保障。也就是說,如果以后地價漲了,那么農(nóng)民就會有更多的補(bǔ)貼,同樣也是一個利好政策。
第二章 北京市2019年商業(yè)辦公市場分析
2019年北京寫字樓與商務(wù)公寓成交同比去年表現(xiàn)為量價齊跌,新增供應(yīng)5559套,同比下降45%;成交9979套,上漲3%;成交面積132.46萬㎡,下降4%;成交均價29709元/㎡,下降1%;成交金額393.54億元,下降5%;目前存量43976套,同比下降9%。
商業(yè)新增供應(yīng)903套,同比下降55%;成交3061套,上漲17%;成交面積45.48萬㎡,下降17%;成交均價31889元/㎡,上漲9%;成交金額145.02億元,下降10%;目前存量21066套,同比下降9%。
2019年,在北京商業(yè)地產(chǎn)市場大環(huán)境遇冷的情況下,未來供應(yīng)受限的市場環(huán)境仍推動了投資市場爆發(fā)式增長。2019年大宗成交總額錄得近800億元人民幣,較2018年成交額翻了一倍。辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別,成交金額約占2019年成交總額的70%。此外,部分被自用型買家或投資機(jī)構(gòu)收購的酒店、零售或綜合體項目也有改造為寫字樓的計劃。
2019年, 北京甲級寫字樓市場各項指標(biāo)均出現(xiàn)現(xiàn)象級的變化
首先,北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。從2019年全年來看,全年供應(yīng)量超過90萬平米,這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時候,但當(dāng)時也沒有達(dá)到單年新增供應(yīng)量超過90萬平方米。其中,第三季度的新增供應(yīng)量單季度54萬平米,比2008年到2018年年平均值還要多8萬,比供應(yīng)量低點2012年到2014年的三年供應(yīng)量之和還要多8萬平米。
其次,北京甲級寫字樓市場空置率達(dá)到近十年階段性高點。截止到2019年底,北京甲級寫字樓的空置率達(dá)到15.9%,這也是從2010年以來的最高值??罩寐矢咂笾饕褪且驗閺?018年開始,整體市場就進(jìn)入了又一個供應(yīng)高峰期。2018年的全年供應(yīng)量達(dá)到近81萬平方米,使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點,達(dá)到10.6%。進(jìn)入2019年,新項目陸續(xù)入市,加之2018年尚未完成去化的累計面積,導(dǎo)致空置率在一年間上升了5.3個百分點接近16%。同時,得益于相對穩(wěn)定的市場需求,空置率的攀升得到了有效控制,但需要指出穩(wěn)定的吸納量得益于高品質(zhì)新項目入市前的提前預(yù)租,預(yù)租對于空置率的影響大概在1%左右。預(yù)計本輪供應(yīng)高峰將在2020年底基本結(jié)束,整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。
最后,北京甲級寫字樓市場首現(xiàn)十年最大租金降幅。雖然是最大的租金降幅,但整體租金回調(diào)幅度依然有限,截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米,年降幅4%左右。面對市場如此大量的供應(yīng),以及不斷抬升的空置率水平,可以看出北京市場的租金表現(xiàn)依然堅挺。
第三章 北京市2019年土地市場分析
2019年,北京市共成交土地78宗,成交面積總計459.06萬平方米,累計土地出讓金額1685.4億元,略高于2018年的土地出讓總金額。平均成交溢價率為9.4%,低于2018年的14%,為近幾年的低點。在成交的50宗住宅用地中,平均溢價率也只有10.5%,其中18宗地塊是底價成交。35宗限競房地塊中,溢價率為零的地塊多達(dá)12宗。尤其到了年底,北京更是連續(xù)有多宗地塊底價成交。
2019年12月12日,房山良鄉(xiāng)的住宅地塊由于僅獲得1次網(wǎng)上報價,被中駿以42億元的底價獲得,被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是抄底之舉。商品住房銷售均價不超過35344元/平方米,樓面價僅為11369元/平方米。
不僅限競房土地的溢價空間少,不限價的商品房用地也出現(xiàn)底價成交。12月5日,北京豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)辛莊村A-46地塊以底價成交,由首開+保利以26億元底價獲得,樓面價僅為3.17萬元/平方米。
這是因為2019年樓市嚴(yán)格調(diào)控,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,北京推出了大量的共有產(chǎn)權(quán)和限房價項目也是降低了房企拿地積極性的原因。
另外,根據(jù)北京城市新總規(guī)里提出的“優(yōu)化城市功能和空間布局”、“科學(xué)配置資源要素,統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間”、“著力治理‘大城市病’”、“增強(qiáng)人民群眾獲得感”等具體要求, 2019年開始,北京不再供應(yīng)F1和F2類用地,均將結(jié)合規(guī)劃綜合實施方案,在土地入市前把住宅及商辦建筑分開單獨布局。這樣的布局安排,并不意味著供地的時序會有所改變。而是根據(jù)新規(guī),會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業(yè)辦公的地塊。至于這3個地塊是一起入市還是分別入市,還是會根據(jù)土地市場的實際運行狀況進(jìn)行安排。
第四章 北京市房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響
新版住房租賃合同發(fā)布,明確禁止違法群租
7月8日,北京市住建委會同北京市市場監(jiān)管局制定并發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個合同示范文本。此舉旨在合理引導(dǎo)住房租賃行為,維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益,減少交易糾紛,降低交易成本。本次合同示范文本主要做了以下兩個方面的調(diào)整:一方面,合同適用區(qū)分更加明確。另一方面,增加了禁止違法群租的相關(guān)要求。
7月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站公示了2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單,北京、上海、南京等16個一二線城市入圍。中國網(wǎng)地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,此次16個城市試點名單的公布,充分體現(xiàn)了當(dāng)前發(fā)展租賃市場的風(fēng)向以及政策支撐力度,此舉也有助于改善租賃住房消費環(huán)境,加快形成租購并舉的格局。
房貸利率將參照最新的LPR市場利率進(jìn)行制定
1、定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后,全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);
2、二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%);
3、公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行;
4、房貸調(diào)整頻率是最高1年,最低可以不調(diào)整。預(yù)計未來銀行為了降低自身的銀行賬戶利率風(fēng)險,會要求客戶每年做一次重定價,根據(jù)LPR一年變一次。
5、該新政自2019年10月8日起,正式實施。
新《土地管理法》對房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響
2019年8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了全國人大常委會關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定,自2020年1月1日起施行。據(jù)了解,新修改的土地管理法從土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理等三方面進(jìn)行了制度完善,其中,最大亮點是掃清了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙,這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議的召開對房地產(chǎn)帶來的影響
2019年12月10日~12日在北京召開了中央經(jīng)濟(jì)工作會議,會議指出:“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”會議還重申:“要加大城市困難群眾住房保障工作,加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,大力發(fā)展租賃住房?!绷硗猓?2月17日國務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會再次強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
2019年在“房住不炒”的主基調(diào)下,各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策更加密集,土地市場低位運行,不少城市房價漲幅明顯收窄,重點城市成交規(guī)模調(diào)整、再度面臨去化壓力,房地產(chǎn)企業(yè)的資金面進(jìn)一步承壓,行業(yè)集中度加速提升。
第五章 總結(jié)
現(xiàn)狀分析:
? 土地供給方面,2019年北京住宅用地供應(yīng)1150公頃,較去年減少50公頃,較2017年減少150公頃,已連續(xù)2年減少住宅供地。其中,共有產(chǎn)權(quán)住房用地大幅減少,這也是市場遇冷下政策調(diào)整的結(jié)果;棚戶區(qū)改造用地亦大幅收窄,顯示出棚改工作已接近收尾;公租房用地規(guī)模大幅增長,保障性住房建設(shè)力度顯著增強(qiáng),多維度住房體系建設(shè)進(jìn)一步完善。
? 二手房交易方面,2019年北京二手住宅平均成交價格為56038元/平方米,同比2018年下跌0.64%。實際上,進(jìn)入存量時代后,北京二手房價持續(xù)上漲,2017年最高攀至60825元/平米,2018年出現(xiàn)拐點,十年首次下跌,2019年則再度下探,但幅度很小,與2018年基本持平。
從每月走勢看,2019年3月從5.3萬余元/平米上漲到5.8萬余元/平米,此后有漲有跌,最高未能突破5.9萬元/平方米,7月過后逐月下跌,年底重新跌回約5.3萬元/平方米。
此外,從相關(guān)價格監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,2019年掛牌均價,同比2018年下降約5.7%,各月份間小幅波動。價格之所以走低,我們分析認(rèn)為:2019年“房住不炒”政策方向未變,購房者對價格預(yù)期平穩(wěn),觀望情緒濃厚,二手房市場呈現(xiàn)房源供應(yīng)量大于需求的特征,賣方需要小幅降價來達(dá)成交易。
? 金融政策方面,2019年以來房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管是繼續(xù)從緊的。2019年2月,時任銀保監(jiān)會副主席王兆星就針對房地產(chǎn)市場表示:“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險,要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)?!?/span>
? 政府調(diào)控方面,2020年房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方面的平衡。第一,張弛有度確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定實現(xiàn)較好的平衡;第二,因城、因區(qū)、因時施策,實現(xiàn)保障自住群體購房需求與抑制非理性需求的平衡;第三,住房、土地等長效機(jī)制建設(shè)從中長期引導(dǎo)供需平衡。綜合來看,基于以上的三大平衡,中央將繼續(xù)堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、逐步完善房地產(chǎn)長效管理機(jī)制,同時各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的靈活性。2020年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)是重塑房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。這意味著,房地產(chǎn)將在國民經(jīng)濟(jì)中被重新定位,回歸‘居住屬性’,‘穩(wěn)’將是未來房地產(chǎn)市場持久的、基本的趨勢。
未來展望:
? 主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主,結(jié)合市場形勢進(jìn)行微調(diào)
政策方面,主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主,結(jié)合市場形勢進(jìn)行微調(diào)。2019年全年北京政策整體保持穩(wěn)定,市場保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。在京津冀協(xié)同發(fā)展縱深推進(jìn)、“十三五”收官、城市總規(guī)細(xì)化落地執(zhí)行、房住不炒等背景下,預(yù)計2020年北京將延續(xù)以穩(wěn)為主的調(diào)控基調(diào),短期調(diào)控政策將根據(jù)市場形勢變化保持微調(diào),保障房地產(chǎn)市場進(jìn)一步平穩(wěn)健康發(fā)展。
? 房地產(chǎn)市場加快向外圍發(fā)展,未來宅地市場競爭更趨激烈
城市總規(guī)背景下,房地產(chǎn)市場加快向外圍發(fā)展:在城市規(guī)劃限制四環(huán)以內(nèi)住宅開發(fā)的背景下,2019年土地供應(yīng)導(dǎo)向五環(huán)以外區(qū)域,多數(shù)地塊成交集中在五環(huán)到六環(huán)之間。伴隨北京 “留白增綠”用地增加,中心城區(qū)建設(shè)用地逐步減少,城市規(guī)劃細(xì)化下,土地市場或?qū)⑦M(jìn)一步向外圍發(fā)展,未來五環(huán)以外或?qū)⑿纬尚碌纳虡I(yè)及居住氛圍濃厚、人口密集的區(qū)域。
未來宅地市場競爭更趨激烈:在城市總規(guī)下,2020年城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模縮減、平原開發(fā)強(qiáng)度降低,同時疊加商辦用地與住宅用地分開供應(yīng)政策出臺,預(yù)計未來宅地市場競爭或?qū)⒁贿M(jìn)步加劇。
? 純商品住宅供應(yīng)或?qū)⒃黾樱瑑r格或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動
預(yù)計2020年純商品住宅供應(yīng)或?qū)⒃黾?,價格或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動。在2017-2018年限地價、限房價、70/90政策執(zhí)行影響下,2019年中低價位、中小戶型產(chǎn)品占據(jù)市場主導(dǎo)地位。2019年伴隨土地政策松動,不限價地塊供應(yīng)增加,純商品住宅用地成交同比規(guī)模增長明顯,預(yù)計未來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生改變,純商品房供應(yīng)或?qū)⒂兴黾?。隨著這部分純商品住宅的逐步入市,房價或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動,但在“穩(wěn)房價”基調(diào)下,預(yù)計價格漲幅仍將運行在可控范圍內(nèi)。