新冠疫情對北京市房地產(chǎn)市場的影響分析
目 錄
l 總結
2020年的春節(jié)注定讓中國銘記，我們剛剛經(jīng)歷了2019年“經(jīng)濟不確定性”所帶來的種種變化，又迅速面臨開年第一只“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染疫情。在疫情中，受負面沖擊嚴重的行業(yè)是房地產(chǎn)、交通運輸、商業(yè)貿(mào)易等。自1月23日全國疫情調控趨嚴之后，房地產(chǎn)就首當其沖?！巴[”“零成交”“斷崖式下跌”等觸目驚心的用詞成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)開年的關鍵詞。在此時期，探索疫情對經(jīng)濟、社會，特別是對我們所處的房地產(chǎn)市場的潛在影響格外關鍵。
疫情對北京住宅市場的影響
2020年春節(jié)較早，1月份房價指數(shù)的數(shù)據(jù)受新冠肺炎疫情影響相對較小，市場在2-3月逐漸反映出疫情影響。1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向會員單位并全行業(yè)發(fā)出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。為了應對此次疫情影響，2月份房企紛紛轉戰(zhàn)線上，恒大、融創(chuàng)、富力等多家房企開啟線上營銷模式。目前來看，售樓處封閉，中介推遲營業(yè)，在建項目的工期延長……對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，新冠肺炎疫情帶來的影響不僅在于春節(jié)期間所有的交易、生產(chǎn)與經(jīng)營都按下了暫停鍵，還在于原本期待的“金三銀四”成為泡影。
2月2日，根據(jù)鏈家二手房數(shù)據(jù)顯示，北京二手房在售房源漲價11套，降價376套，調價房源漲跌比1:34.2，新增客源2612位，帶看30人次。注意30人次，不是30套房。當日，全市二手房網(wǎng)簽量160套。由此可以看出，目前市場雖然冰凍，但還沒有徹底冰封，降價房源數(shù)量暴增，漲價房源數(shù)量極少。鏈家還有帶看，30人次大概可以看100套左右的房源。此外，日網(wǎng)簽160套屬于低位，這些二手房基本都是年前簽約的在消化。后續(xù)二手房網(wǎng)簽應該會保持在工作日日均100-200套左右，1月底以來的成交停滯大約會體現(xiàn)在3月下旬的二手房網(wǎng)簽量上。
盡管住宅市場成交情況不樂觀，疫情對住宅市場的影響相對是小的。2月19日央行在發(fā)布的報告中明確指出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，因此我國的房地產(chǎn)住宅市場仍將保持總體平穩(wěn)態(tài)勢。
疫情對北京租賃市場的影響
如果沒有這場疫情，春節(jié)后2月份的租賃市場正處于“小陽春”行情。然而疫情的快速傳播讓全國處于高度戒備防控狀態(tài)，人口流動大幅減少，大量租賃人口滯留家鄉(xiāng)未返回居住地，或由于小區(qū)封閉禁止外人進入，打亂了節(jié)后返工潮的節(jié)奏。導致2月租賃市場供給需求雙雙下降，空置率上升，租金承壓。使得春節(jié)后租賃市場維持著低迷狀態(tài)，未能實現(xiàn)市場熱度的回升。但之后隨著全國各城市逐步復工，3月租賃市場交易量有望小幅回升。
疫情對北京商業(yè)辦公市場的影響
商業(yè)市場
去年，春節(jié)期間全國零售及餐飲企業(yè)銷售額超過萬億規(guī)模，而今年，全國商業(yè)地產(chǎn)錯過了春節(jié)消費紅利，保守預計，損失將達數(shù)千億元。
此次疫情,對于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，很顯然，客流量急劇下滑。北京2020年1月典型購物中心客流量環(huán)比下降20%以上。具體來看，1月，國貿(mào)商城客流量環(huán)比去年12月下降幅度最大，達到了35%，其次為通州萬達廣場，北京龍湖長楹天街客流量環(huán)比去年12月下降了31%，
餐飲客戶運營損失嚴重，多家企業(yè)門店暫停營業(yè)，閉店及面臨裁員，現(xiàn)金流承壓等問題，運營愈加艱難。
以收取商戶租金為主要收入來源的商業(yè)地產(chǎn)面臨進退兩難的境地。若實體商戶運營艱難或大批倒閉，會導致商場空置率抬升，租金下滑等諸多問題，為日后商業(yè)地產(chǎn)的運營帶來更多困難。
房企、商業(yè)運營商通過減免租金以穩(wěn)定商戶信心，在目前中小商戶運營艱難的背景下及時止損，但同時減免租金對于運營方而言，也無疑意味著業(yè)績和資金的雙重壓力。
從長遠看，如果經(jīng)濟增長不及預期，消費不振，將導致零售物業(yè)的出租率和租金雙降，空置率上升，對行業(yè)整體將是利空。
商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)是自身的變革。十年前電商崛起，沖擊商業(yè)地產(chǎn)朝體驗式業(yè)態(tài)轉變，而這場疫情，讓體驗式消費遭受重創(chuàng)，隨著行業(yè)的復蘇，運營者應該重新思考什么樣的商業(yè)模式更適合當下的環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)或將又迎來一次變革。
辦公市場
一、此次疫情受沖擊最嚴重的是中小企業(yè)，他們是各大城市寫字樓租戶的主力，其中大部分剛起步的中小企業(yè)也是聯(lián)合辦公的主力。
2003年SARS曾對北京寫字樓市場帶來重創(chuàng)，租金在一年內下降40%，之后租金的恢復也較慢。這次疫情波及范圍之廣、影響程度之深遠超SARS，對宏觀經(jīng)濟的拖累必將影響寫字樓市場的租售。
疫情之下，大量商業(yè)貿(mào)易企業(yè)受到?jīng)_擊，中小企業(yè)經(jīng)營難以維系，短期內市場對寫字樓的吸納需求將會有所減少，一些原來有擴張或搬遷計劃的企業(yè)可能會采取觀望態(tài)度。受此影響，寫字樓業(yè)主不得不通過更大的優(yōu)惠條件和租金減免來吸引客群，以價換量，預計短期內寫字樓租金有進一步下探的壓力。
其中，甲級寫字樓遭受沖擊的程度相對較低，這些寫字樓的主力租客為大型企業(yè)，承受風險能力較強。相比之下，乙級寫字樓和其他寫字樓，受疫情影響較大。
聚集了大量小微企業(yè)的聯(lián)合辦公將在這輪疫情中受到劇烈沖擊。這些企業(yè)以短期租約為主，加上員工都轉而在家辦公，出于縮減成本的考慮，會有強烈的減租需求，甚至可能在租約到期后不再續(xù)租。
尤其是疫情期間大量企業(yè)倡導居家辦公，發(fā)現(xiàn)效果也不差，一些中小微企業(yè)可能就此告別寫字樓。未來，寫字樓供大于求的局面將難以改變。
二、疫情對不同的行業(yè)的影響截然不同。
北京有近半數(shù)（48%）的甲級面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。僅就行業(yè)而言，這預示著北京辦公樓市場對此次疫情有一定的風險抵御能力，是這一次“黑天鵝”事件中北京辦公樓市場的壓艙石。同時，市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租。如若發(fā)生極端情況，這部分租戶的經(jīng)營狀態(tài)變化可能會引發(fā)市場動蕩。最后，全市近1/5的甲級辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用，這部分將是幫助市場度過疫情難關，保留潛在增長活力的關鍵。
綜上，在短期內，市場活躍度及市場情緒將受到此次疫情的顯著影響，中國商業(yè)辦公地產(chǎn)的各細分物業(yè)類別市場都將受到不同程度和形式的影響，其程度將主要取決于疫情持續(xù)的時長和政策對沖的力度，同時也取決于行業(yè)內各主體的應對能力。中長期來說，我們依然保持“中國商業(yè)地產(chǎn)市場極具韌性”的判斷。
疫情對北京土地市場的影響
相較于新房市場在疫情下的的“春寒料峭”，北京土地市場卻是較為火熱，成交量及收金環(huán)比皆走高。2月，北京入市宅地以“不限價”宅地為主?！安幌迌r”宅地給予了開發(fā)商在產(chǎn)品上更大的自主性，因此房企拿地積極性較高，助推宅地溢價率上揚。
2月28日，北京市發(fā)布了《2020年度建設用地供應計劃》，今年計劃供應1000公頃住宅用地，首次分為產(chǎn)權類和租賃類。目前來看，從全國時至今日，無論是銷售、新開工施工還是土地出讓都遠未回歸正軌。如果悲觀一點，預期疫情出現(xiàn)反復轉變成“全球性流行病”、中國由輸出型轉變?yōu)檩斎胄?，那么疫情對行業(yè)回歸常態(tài)的影響可能會延遲至6月末。但是，土地層面受疫情波及相對較小。
關于疫情期間北京出臺的房地產(chǎn)相關政策
關于疫情期間土地交易市場相關防控措施的通知
2月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布《關于疫情期間土地交易市場相關防控措施的通知》，通知規(guī)定，交易流程包括14天隔離、體溫檢測和入場、發(fā)號方式辦理競買手續(xù)、參與競拍、成交確認。其中，采用發(fā)號方式辦理競買手續(xù)，由工作人員按照競買人員到場順序發(fā)放號牌，并按照號碼順序電話通知競買人員進入辦公區(qū)域辦理相關業(yè)務，每家競買單位辦事人員不得超過2人。
北京市國資委關于給予市屬國企參與新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作資金支持有關事項的通知
2月11日，由北京市財政局、北京市國資委快速響應，積極履職，聯(lián)合印發(fā)《北京市財政局 北京市國資委關于給予市屬國企參與新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作資金支持有關事項的通知 》。
? 補助范圍及標準
(一)為承租房屋的中小微企業(yè)減免的租金。中小微企業(yè)承租京內市屬國有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照政府要求堅持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。補助標準不超過企業(yè)減免租金的20%。
(二)為增加防控疫情所需物資生產(chǎn)產(chǎn)能發(fā)生的支出。主要包括生產(chǎn)防控疫情所需物資發(fā)生的設備改造和購置款，以及原材料采購費用等。對于生產(chǎn)疫情所需物資支出較大，影響正常生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，給予不超過企業(yè)自擔部分30%的補助。
(三)國有控股企業(yè)按照上述補助標準乘以國有股權比例后，計算補助金額。
2020年央行降準
2020年1月1日下午，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展、降低社會融資實際成本，決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準預計將釋放8000億長期資金。
? 房地產(chǎn)金融環(huán)境有望進一步寬松
在2019年三次降準的基礎上，2020首次降準，進一步釋放了金融環(huán)境的寬松化導向。從實際情況看，房地產(chǎn)金融環(huán)境也需要從緊轉松。尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款等領域，都是需要積極進行改革的。此次降準不是定向降準，所以客觀上也有助于帶動更多的銀行貸款進入市場，對于房地產(chǎn)領域有較為積極的作用。
? 帶動LPR利率下調
降準后流動性會有所增加，這會對LPR基礎利率等帶來影響，所以客觀上來說類似降準政策后，預計LPR基礎利率也有進一步下調的可能。而隨著LPR基礎利率的下調，房地產(chǎn)銀行貸款的工作也會調整，這也使得房貸利率有進一步下調的可能。既降低了購房成本，也使得2020年3月份存量浮動貸款轉換定價方式的工作更好展開。
? 刺激市場交易
根據(jù)以往的經(jīng)驗，降準后，無論是市場預期方面還是實際交易情況方面，往往都會帶來利好。從市場預期的情況看，降準后，大家會對2020年的金融環(huán)境有把握，這個時候供需雙方比較活躍，尤其是剛剛降準的1月份，會帶來積極促銷和交易的情況。從實際交易情況看，房屋營銷部門會更加活躍，以降準為營銷的突破口，房屋買賣的問詢和實際交易情況會上升。
總 結
綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)總是需要一次否極泰來。疫情結束之后也是房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的開始，但北京市房地產(chǎn)不會有成交的報復性反彈或價格的快速上漲。預計四月底疫情結束后，北京房地產(chǎn)會進入到一輪長期平穩(wěn)發(fā)展，房住不炒，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，房地產(chǎn)行業(yè)也仍然繼續(xù)發(fā)揮中國經(jīng)濟壓艙石和穩(wěn)定劑的作用！
我們可以看到，央行在最新的報告中，明確“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。房地產(chǎn)投資的平穩(wěn)對于中國經(jīng)濟順利渡過當前的難關也很重要，應該在“房住不炒”的前提下穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售。
對房企來說，應該把此次疫情作為浴火重生推動企業(yè)高質量發(fā)展的新里程碑。短期內房企的核心在于開源節(jié)流。長期來看，疫情帶來了對未來運營模式的思考，不能等到生存危機到來再思考生存模式，借這次疫情，好好思考未來三年或五年的戰(zhàn)略規(guī)劃。
“凡不能毀滅我的，必使我強大?！币咔橹拢覀円黄鹉骘L前行，向陽而生！
