北京市通州區(qū)商業(yè)及辦公房地產(chǎn)市場分析
目 錄
? 前言
? 通州區(qū)商業(yè)市場分析
? 通州區(qū)辦公市場分析
? 總結(jié)
l 前言
根據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃》，北京城市副中心規(guī)劃為通州中心區(qū)域約155平方公里的范圍，其重點發(fā)展區(qū)域包括：
行政辦公區(qū)：位于地鐵6號線東部起始站潞城站周邊區(qū)域，占地約6平方公里，主要承接嵌入的北京市行政機關(guān)和事業(yè)單位等相關(guān)功能。
運河商務(wù)區(qū)：運河商務(wù)區(qū)位于通州通惠河、北運河、溫榆河、小中河和運潮減河五河交匯處，占地約17.48平方公里，是承載中心城區(qū)上午功能疏解的重要載體，將建成以金融創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)為重點的綜合功能片區(qū)，集中承載服務(wù)京津冀協(xié)同發(fā)展的金融功能。
北京環(huán)球主題公園及度假區(qū)：以北京環(huán)球主題公園及度假區(qū)為主，占地約12平方公里，重點發(fā)展文化創(chuàng)意、旅游服務(wù)、會展等產(chǎn)業(yè)。
目前，到2020年為節(jié)點，基本已經(jīng)形成了城市副中心主要基礎(chǔ)設(shè)施框架，主要功能節(jié)點也初具規(guī)模，并形成了與功能定位相適應(yīng)的城鄉(xiāng)空間格局，生態(tài)環(huán)境得到顯著改善，承接中心城區(qū)功能疏解取得明顯成效，初步完成了構(gòu)建以行政辦公、商務(wù)服務(wù)、文化旅游、科技創(chuàng)新為新增長點的“高精尖”產(chǎn)業(yè)體系。
展望未來，從2020年到2035年，基本建成基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)、公共服務(wù)配套齊全、高精尖功能聚集、文化繁榮興盛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會文明有序、職住平衡宜居宜業(yè)的國際一流和諧、宜居現(xiàn)代化城區(qū)。
l 通州區(qū)商業(yè)市場分析
通州區(qū)商業(yè)新開項目介紹
項目名稱 | 項目位置 | 項目均價 | 項目簡介 | 所屬商圈 |
萬科城市之光商業(yè) | 臺湖鎮(zhèn)站前街 | 售價待定 | 臨近次渠購物中心，商鋪2層，辦公14-18層，開間面積：22-120㎡，車位比1:9.8 | 臺湖 （商圈均價46327 元/平方米） |
通州富力中心商業(yè) | 通州區(qū)濱河中路地鐵6號線北運河西站 | 40000 元/平方米 | 是通州運河商務(wù)區(qū)唯一一個地鐵上蓋且緊鄰大運河的項目，涵蓋臨河外灘商業(yè)、公寓、行政SOHO、國際甲級寫字樓、大型購物廣場，標(biāo)準(zhǔn)的大型水岸綜合體。容積率6.67，綠化率30%，物業(yè)費10元/㎡·月，標(biāo)準(zhǔn)層高5.2米，集中供暖、冷，商水、商電。 | 運河商務(wù)區(qū) （商圈均價40000 元/平方米） |
中國鐵建·通瑞新天地 商業(yè) | 通州潞苑東路與潞苑四街交匯處東南角 | 47000 元/平方米 | 通瑞新天地的商業(yè)，半徑2公里內(nèi)的大規(guī)模非街區(qū)型商業(yè)配套，是匯集吃、喝、玩、樂、購于一體的全業(yè)態(tài)全客群社區(qū)商業(yè)，周邊商業(yè)配套較少。建筑面積60-2100㎡，全面積臨街現(xiàn)鋪。容積率2.8，綠化率30%。 | 永順 （商圈均價45300 元/平方米） |
商業(yè) | 通州通順路與朝陽北路交叉口東北 | 38000 元/平方米 | 住宅底商，物業(yè)費5.610元/㎡·月，標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米。 | 北關(guān) （商圈均價33500 元/平方米） |
商圈，是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定范圍或區(qū)域?！吧倘Α睂τ谝蛔鞘械囊饬x，已經(jīng)不再僅僅是一個供消費者購物的區(qū)域，更是一座城市的文明標(biāo)識。
據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到2022年，通州預(yù)計將有超過80萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心落成，項目數(shù)量預(yù)計在此預(yù)測期內(nèi)翻三倍。在現(xiàn)有的8個市級和區(qū)域型商圈（三里屯商圈、CBD商圈、王府井商圈、西單商圈、望京商圈、燕莎商圈、金融街商圈、東直門商圈）之上，通州將形成北京第九個區(qū)域型零售子市場。
在過去，通州的商業(yè)市場整體以百貨、市場、大賣場等傳統(tǒng)零售物業(yè)為主要類型。隨著2014年通州萬達(dá)廣場和京通羅斯福廣場兩個購物中心項目的開業(yè)，在滿足購物需求的同時也為消費者提供了諸如餐飲、娛樂、休閑等傳統(tǒng)商業(yè)難以提供的業(yè)態(tài)，并且滿足了消費者對社交活動的需求，因此填補了市場空白，一度成為通州區(qū)的時尚購物地標(biāo)。
預(yù)計2020年至2022年，大體量的商業(yè)項目將進(jìn)入通州房地產(chǎn)市場，且由開發(fā)商自持運營，其中包括富力廣場項目，新光大中心項目、遠(yuǎn)洋新光項目、運河ONE項目和京杭廣場項目，均位于通州新城五河交匯處的運河商務(wù)區(qū)，形成通州新城核心區(qū)。
新城核心區(qū)總占地面積16平方公里，是高端商務(wù)功能主要承載地，也是未來通州商務(wù)寫字樓的集中供應(yīng)區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，未來五年，通州新城核心區(qū)將迎來項目的集中入市，供應(yīng)面積達(dá)180萬平方米左右。
而根據(jù)通州新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，未來將重點打造高端商務(wù)服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)，同時也將著力培養(yǎng)文化創(chuàng)意、金融服務(wù)、醫(yī)療健康、旅游休閑等四大新興產(chǎn)業(yè)，而運河商務(wù)區(qū)將來可能主要承接三大產(chǎn)業(yè)中的高端商務(wù)功能及四大新興產(chǎn)業(yè)中的文化創(chuàng)意、金融服務(wù)和旅游休閑等。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將極大地促進(jìn)區(qū)域內(nèi)寫字樓、商鋪及創(chuàng)意辦公等物業(yè)類型的需求。
l 通州區(qū)辦公市場分析
隨著通州被定位為北京副中心后，通州的城市發(fā)展在北京、京津冀區(qū)域乃至國家層面戰(zhàn)略布局中的地位和重要性不斷提升。同時通州也在推進(jìn)重大工程和重點項目建設(shè)，承擔(dān)了更多的企業(yè)外遷、產(chǎn)業(yè)布局等使命。
近日，《通州區(qū)2020年房地產(chǎn)投資計劃》獲得市發(fā)改委正式批復(fù)，本次批復(fù)投資計劃項目44個，今年可實現(xiàn)開工總建筑面積698萬平方米，計劃投資110億元，其中商業(yè)辦公及其他類項目319萬平方米，占開工總面積46%。
2020年，通州城市副中心房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，在保障和改善居民居住條件的前提下，正在加快向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，為實現(xiàn)我區(qū)高端商務(wù)的產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)造了巨大空間。
北京城市副中心的規(guī)劃是“一核五區(qū)”，其中“一核”就是運河商務(wù)核心區(qū)。運河商務(wù)區(qū)，位于世界上難得一見的五河（溫榆河、通惠河、小中河、運潮減河、北運河）交匯處，也是通州發(fā)展高端商務(wù)服務(wù)的承載地。
通州區(qū)運河商務(wù)區(qū)寫字樓介紹
項目名稱 | 項目位置 | 項目均價 | 租金水平 | 項目簡介 |
新光大中心-ArtPark9 | 通州區(qū)濱惠北一街 | 49800 元/平方米 | 3-8 元/㎡·天 | 項目一共7棟，3棟寫字樓，4棟商務(wù)型公寓。地處北京城市副中心商務(wù)中心區(qū)、地鐵6號線北關(guān)站、五河交匯處。容積率9.1，綠化率3.2%，?？偨婕s75萬平米，是目前北京城市副中心核心體量最大、高度最高、綜合配套最強大的旗艦商務(wù)項目。 |
復(fù)地中心 | 通州區(qū)新華東街與濱河中路交匯口 | 60000 元/平方米 | 暫未出租（商圈租金水平3-5元/㎡·天） | 甲級寫字樓。容積率7.5，綠化率30%，物業(yè)費8月/㎡/月，開間面積80-140㎡，層高3.6米，中央空調(diào)供暖，市政水電。車位比1:1。 |
世界僑商 中心 | 通州京通快速北關(guān)橋東南角 | 最低181 萬元/套 | 3-5 元/㎡·天 | 占據(jù)通州門戶位置，東臨大運河，北臨通燕高速。容積率2.84，綠化率30%，物業(yè)費7元/㎡/月，在售建面36-65㎡，車位比1:1。 |
合景中心 | 通州城市副中心運河CBD核心區(qū)濱河中路北段西側(cè) | 價格待定 （商圈均價57000 元/平方米） | 暫未出租（商圈租金水平3-5 元/㎡·天） | 甲級國際寫字樓,商用公寓項目。與北京政府隔河相望，容積率7.0，綠化率30%，標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米，市政供暖，市政供水、電；配備地下停車場。 |
北京國際 財富中心 | 通州城市副中心核心區(qū)，五河交匯大運河燃燈塔東側(cè)、大光樓西側(cè) | 82000 元/平方米 | 3.5-10 元/㎡·天 | 企業(yè)獨棟。位于五河交匯、京杭大運河源頭，對望燃燈塔、北京塔、彩虹之門，運河ONE等地標(biāo)建筑群。容積率0.56，綠化率70%，物業(yè)費10.21元/㎡·月，標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米。地源熱泵供暖，小區(qū)雙路供電、市政供水。配備地上、地下停車。 |
長安源 | 通州新華大街與東關(guān)大道交叉口路北700米 | 1500 萬元/套 | 暫未出租（商圈租金水平3-5 元/㎡·天） | 甲級，企業(yè)獨棟。位于五河交匯、京杭大運河源頭，對望燃燈塔、北京塔、彩虹之門，運河ONE等地標(biāo)建筑群，建筑均為2-3層設(shè)計組成。容積率0.56，綠化率70%，物業(yè)費12.21元/㎡·月，車位配比1:2-3。 |
富力運河 十號 | 通州趙登禹大街182號 | 50000 元/平方米 | 2.9-4.5 元/㎡·天 | 甲級寫字樓。又名通州富力中心。2018年建成，容積率6.67，綠化率20%，物業(yè)費10元/平米·月。集中供暖方式，市政供水。配備地上、地下停車位，車位配比1:1。 |
保利大都匯寫字樓 | 通州新華北路東側(cè)與永順東街交匯處 | 43000 元/平方米 | 3.6-6.2 元/㎡·天 | 乙級寫字樓。2016年建成，容積率3.39，綠化率30%，物業(yè)費 5.80元/㎡·月。 |
綠地中央廣場寫字樓 | 新華北街路和永順北街交匯處東200米 | 47500 元/平方米 | 3.2-4 元/㎡·天 | 乙級寫字樓。2016年建成，容積率4.2，綠化率30%，物業(yè)費6元/㎡·月，中央空調(diào)供暖。 |
通州區(qū)其他成熟商圈寫字樓介紹
項目名稱 | 項目位置 | 項目均價 | 租金水平 | 項目簡介 | 所屬商圈 |
萬達(dá)廣場寫字樓 | 通州區(qū)北苑新華西街52號 | 37000 元/平方米 | 4-5.5 元/㎡·天 | 甲級寫字樓。位于北京商務(wù)圈集群，2015建成，物業(yè)費21元/平米·月。中央空調(diào)供暖，配備地上、地下停車位。 | 通州北苑 |
北京ONE寫字樓 | 通州中山大街59號 | 26300 元/平方米 | 2.8-3.5 元/㎡·天 | 乙級寫字樓。2012年建成。容積率4.15，物業(yè)費9元/平米·月，標(biāo)準(zhǔn)層高4.1米，地上、地下停車，車位比1:0.9。 | 新華大街 |
京杭廣場 | 通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口東北角 | 50000 元/平方米 | 4.5-5.8 元/㎡·天 | 集大型購物廣場、精裝住宅、五星酒店和甲級寫字樓為一體大型地標(biāo)城市綜合體項目 | 新華大街 |
瑞都國際中心寫字樓 | 通州九棵樹西路76號 | 41000 元/平方米 | 3.8-4.5 元/㎡·天 | 乙級寫字樓。2006年建成，容積率7，物業(yè)費,3.5元/㎡·月，半集中式中央空調(diào)供暖。配備地上、地下停車場。 | 九棵樹 |
金成中心寫字樓 | 通州梨園鎮(zhèn)城鐵九棵樹站南側(cè) | 25000 元/平方米 | 3.5-4.2 元/㎡·天 | 乙級寫字樓，商業(yè)綜合體。2013年建成，容積率3.5，綠化率30%，物業(yè)費6元/㎡·月。 | 梨園 |
通州M5運河壹號寫字樓 | 通州通胡大街70號 | 36000 元/平方米 | 2.5-3.5 元/㎡·天 | 甲級寫字樓。2019年建成。容積率3，綠化率30%，物業(yè)費18元/㎡·月。 | 武夷花園 |
金融街園中園 | 通州朝陽北路與溫榆河西路交匯路口北2公里 | 36000 元/平方米 | 2.5-3.6 元/㎡·天 | 甲級，花園式企業(yè)獨棟，容積率1.75，綠化率40%，物業(yè)費12.03元/㎡·月，標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米。配置VRV（制冷）+燃?xì)忮仩t房供暖，PM2.5新風(fēng)過濾系統(tǒng)等硬件設(shè)備。 | 運河大街 |
華遠(yuǎn)好天地中心 | 通州磚廠南里46號 | 55000 元/平方米 | 3-4.5 元/㎡·天 | 乙級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。容積率2.5，綠化率30%，物業(yè)費3.98元/㎡·月，標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米。中央空調(diào)供暖，商水、商電。配備地上、地下停車。 | 土橋 |
土橋創(chuàng)業(yè)港灣寫字樓 | 通州張采路土橋南2號 | 商圈均價45000 元/平方米 | 2.8-3.6 元/㎡·天 | 甲級寫字樓。2017年建成，綠化率30%。 | 土橋 |
東亞尚品臺湖 | 通州臺湖鎮(zhèn)輔外路（北京國際圖書城北側(cè)） | 28000 元/平方米 | 商圈 租金水平2.6-3 元/㎡·天 | 酒店寫字樓及商業(yè)項目。容積率2.0，綠化率35%。物業(yè)費商業(yè)4元/㎡/月，辦公3元/㎡·月。辦公區(qū)戶型建面38-75㎡；商業(yè)區(qū)戶型建面48-251,層高4.2米，可整體銷售。市政集體供暖，商電商水。地上、地下停車場，車位比3:1。 | 臺湖 |
首開萬科·云創(chuàng)天地 | 通州東五環(huán)化工橋向東京津高速第一出口通馬路向南500米 | 30000 元/平方米 | 商圈 租金水平2.6-3 元/㎡·天 | 甲級旗艦式企業(yè)獨棟。棟棟臨街，綜合立項，實現(xiàn)每層產(chǎn)證分離，首層為商業(yè)產(chǎn)權(quán)。容積率1.8，綠化率30%，標(biāo)準(zhǔn)層高4米。 | 臺湖 |
北京·壹號總部 | 通州光機電一體化產(chǎn)業(yè)園區(qū)科創(chuàng)東二街5號 | 28000 元/平方米 | 商圈 租金水平2.6-3 元/㎡·天 | 甲級，企業(yè)獨棟。入園企業(yè)享受中關(guān)村科技園區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙重優(yōu)惠政策以及通州區(qū)政府針對特殊貢獻(xiàn)企業(yè)“一事一議”專項支持政策。容積率1.0，綠化率30%，物業(yè)費6.8元/㎡·月，配備地上、地下停車。 | 臺湖 |
通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)演藝小鎮(zhèn) | 28000 元/平方米 | 商圈 租金水平2.6-3 元/㎡·天 | 企業(yè)獨棟。容積率1.18，物業(yè)費5元/㎡·月，綠化率30%。目前吸聚湖南廣電、安徽廣電、山東影視等傳媒。 | 臺湖 | |
悅上城 | 通州中關(guān)村科技園區(qū)馬駒橋1號橋南500米 | 最低102 萬元/套 | 商圈 租金水平2-3.5 元/㎡·天 | 寫字樓。容積率3.66，綠化率36%，物業(yè)費3.3元/㎡·月，車位比1:1。 | 馬駒橋
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珠江四季悅城 | 通州地鐵亦莊線經(jīng)海路地鐵站東南側(cè)三公里 | 35000 元/平方米 | 商圈 租金水平2-3.5 元/㎡·天 | 甲級寫字樓。容積率2.5，綠化率80%，物業(yè)費3.6元/㎡/月，在售建面65-90㎡，層高4.5米，市政水電。 | 馬駒橋 |
2018年之前，通州區(qū)的高質(zhì)量寫字樓項目是包括位于通州中心區(qū)的萬達(dá)廣場以及位于運河商務(wù)區(qū)的綠地中央廣場和保利大都匯的部分辦公樓宇，自2018年到2023年期間，陸陸續(xù)續(xù)會有超過16座地標(biāo)集群匯聚通州運河商務(wù)區(qū)，其中包括保利、遠(yuǎn)洋、廣大、萬科、復(fù)地、富華、綠地等。
對于一個城市來說，最重要的不是建筑，而是規(guī)劃。城市空間的規(guī)劃布局，直接關(guān)系到這座城市的可持續(xù)發(fā)展和遠(yuǎn)大目標(biāo)的實現(xiàn)，更會帶來基礎(chǔ)設(shè)施與發(fā)展面貌的蛻變，賦予區(qū)域樓市無限的想象空間。
根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035年）》，運河商務(wù)區(qū)是承載中心城區(qū)商務(wù)功能疏解的重要載體，未來預(yù)計以下產(chǎn)業(yè)將會成為運河商務(wù)區(qū)寫字樓需求的主要驅(qū)動者：
? 金融行業(yè)。目前數(shù)家銀行已經(jīng)在運河商務(wù)區(qū)購置寫字樓自用或投資，預(yù)計眾多的關(guān)聯(lián)企業(yè)也將在通州設(shè)置分支機構(gòu)。特別是通州作為京津冀協(xié)同發(fā)展的示范區(qū)，那么服務(wù)京津冀協(xié)同發(fā)展的金融功能也十分適合在通州發(fā)展。
? 專業(yè)服務(wù)業(yè)及治理經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)。為對接政務(wù)服務(wù)需求，通州區(qū)定位于吸引國內(nèi)外高端新型智庫機構(gòu)和專業(yè)機構(gòu)，以加快打造政府服務(wù)功能產(chǎn)業(yè)集群。因此，專業(yè)服務(wù)業(yè)和智庫類企業(yè)以及相關(guān)企業(yè)將成為通州寫字樓市場租戶的重要組成部分。
? 總部型企業(yè)。一批央企二級總部和市屬國企總部將加快向副中心轉(zhuǎn)移，2019年10月28日，北投集團(tuán)總部已正式由朝陽區(qū)遷入了城市副中心辦公；2020年4月中旬首旅集團(tuán)總部完成工商地址變更及園區(qū)注冊相關(guān)手續(xù)，從朝陽區(qū)雅寶路10號遷入城市副中心文化旅游區(qū)內(nèi)。首旅集團(tuán)作為北京環(huán)球主題公園投資方和合作方，下一步將啟動集團(tuán)下屬5家企業(yè)遷入副中心，帶動“食宿行游購娛”各板塊優(yōu)質(zhì)資源融入城市副中心開發(fā)建設(shè)，發(fā)揮環(huán)球項目溢出效應(yīng)，打造北京文化旅游新地標(biāo)。
? 科技行業(yè)。通州區(qū)計劃引進(jìn)10家跨國公司或特大型集團(tuán)公司，100家獨角獸企業(yè)、文創(chuàng)上市企業(yè)和投資機構(gòu)。將重點發(fā)展高端創(chuàng)意創(chuàng)新、動漫設(shè)計產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建“文化科技融合”千億級產(chǎn)業(yè)集群。
l 總結(jié)
? 商業(yè)房地產(chǎn)方面，通州將提供更多高品質(zhì)商業(yè)項目，隨著運河商務(wù)區(qū)約60萬平方米高品質(zhì)零售商業(yè)項目的完工，通州商業(yè)房地產(chǎn)市場的零售物業(yè)將得到整體提升，增加北京市非核心區(qū)高端購物中心的存量。另外，環(huán)球影城將于2020年竣工，通州區(qū)那些設(shè)計上具有獨特性的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，將成為吸引全市消費者的新的購物目的地。
? 辦公房地產(chǎn)方面，通州將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓新興市場，200萬平方米的高品質(zhì)寫字樓項目將在未來吸引眾多企業(yè)入駐，同時可以使受累于北京核心區(qū)高租金的企業(yè)，以合理的租金享受到高品質(zhì)物業(yè)。
另外，隨著北京市政府將各機關(guān)遷往通州副中心，預(yù)計未來，通州將吸引更多與政府事務(wù)相關(guān)的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)入駐。同時隨著通州運河商務(wù)區(qū)開發(fā)的不斷進(jìn)展、不斷完善，通州未來將成為承接首都功能疏解的重點區(qū)域，已經(jīng)并將進(jìn)一步吸引金融機構(gòu)及企業(yè)總部入駐。
北京通州，未來可期！
