2020年1季度北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

目    錄

 第一章 北京市2020年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況

             一、北京市各區(qū)域2020年一季度新房成交情況

             二、北京市2020年一季度二手房市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況

             三、北京市2020年一季度住房租賃市場(chǎng)概況

第二章 北京市2020年一季度商業(yè)辦公市場(chǎng)分析

第三章 北京市2020年一季度土地市場(chǎng)分析

            一、北京市2020年一季度土地市場(chǎng)招拍掛情況統(tǒng)計(jì)

            二、北京市2020年一季度土地市場(chǎng)情況分析

第四章 房地產(chǎn)新政對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響

第五章 總結(jié)

第一章北京市2020年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況

一、北京市各區(qū)域2020年一季度新房成交情況

北京市2020年一季度各行政區(qū)新開(kāi)樓盤情況

2020年一季度，北京市商品房新增供應(yīng)7520套，同比去年下降43%；成交9862套，下降35%；成交面積127.65萬(wàn)㎡，下降28%；成交均價(jià)40009元/㎡，下降6%；成交金額510.71億元，下降32%。

一季度，北京市成交的新房住宅項(xiàng)目中，限競(jìng)房獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。成交排名前三十的住宅樓盤，有22個(gè)是限競(jìng)房，其中位于昌平區(qū)朱辛莊的萬(wàn)橡悅府限競(jìng)房一季度共成交604套新房，成交面積5.47萬(wàn)平，成交總金額27.97億，成為北京樓市一季度成交量、成交金額、成交面積“三冠王”。

?  普宅市場(chǎng)小幅下滑、別墅市場(chǎng)巨幅滑坡

2020年一季度，北京市住宅新增供應(yīng)4148套，同比下降30%；成交5853套，同比持平；成交面積66.51萬(wàn)㎡，下降22%；成交均價(jià)51305元/㎡，下降9%；成交金額341.25億元，下降30%；目前存量63823套，同比上漲13%。

北京市2020年一季度各行政區(qū)住宅成交情況

同期，2020年一季度，北京市別墅新增供應(yīng)178套，同比下降82%；成交405套，下降59%；成交面積11.69萬(wàn)㎡，下降63%；成交均價(jià)46239元/㎡，下降21%；成交金額54.04億元，下降71%；目前存量9846套，同比下降1%。

北京市2020年一季度各行政區(qū)別墅成交情況

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年一季度，北京市別墅網(wǎng)簽排名TOP5中，有3個(gè)是集中在城六區(qū)內(nèi)。這也反映出，有地段優(yōu)勢(shì)的別墅項(xiàng)目，在市場(chǎng)上需求最穩(wěn)定，最能抗風(fēng)險(xiǎn)。

一季度，北京市單價(jià)在70000元/㎡以上豪宅成交478套，同比下降49%；成交面積6.37萬(wàn)㎡，下降50%；成交均價(jià)84348元/㎡，下降3%；成交金額53.75億元，下降52%

一季度，北京市單價(jià)在70000元/㎡以內(nèi)的普宅成交4970套，同比上漲27%；成交面積48.45萬(wàn)㎡，上漲17%；成交均價(jià)48181元/㎡，上漲5%；成交金額233.45億元，上漲24%

一季度，北京市自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房新增供應(yīng)1442套，同比下降77%；成交1370套，下降80%；成交面積11.86萬(wàn)㎡，下降80%；成交均價(jià)22954元/㎡，下降20%；成交金額27.23億元，下降84%；目前存量13141套，同比上漲2%。

?  限競(jìng)房領(lǐng)跑普宅數(shù)據(jù)榜

一季度，北京市限競(jìng)房市場(chǎng)成交4441套，同比上漲44.19%；成交面積43.89萬(wàn)㎡，同比上漲29.51%；成交均價(jià)50712元/㎡，同比上漲0.49%；成交金額222.59億元，同比上漲30.14%。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，在普宅成交套數(shù)前10的項(xiàng)目中，有8個(gè)項(xiàng)目是限競(jìng)房，其中，位于昌平的萬(wàn)橡悅府限競(jìng)房成交604套、位于海淀的西山錦繡府限競(jìng)房成交504套，位于石景山的中海首鋼長(zhǎng)安云錦限競(jìng)房一季度成交333套、總成交額分別為27.97億、26.19億、17.17億，成為北京新房市場(chǎng)一季度成交量及成交額前三甲。

                                                               北京市2020年一季度各行政區(qū)限競(jìng)房成交情況

二、北京市2020年一季度二手房市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況

一季度，北京市二手住宅2020年成交20031套，同比下降39%；成交均價(jià)為57435元/㎡，環(huán)比下跌2.2%，同比下跌5.7%，成交面積179.66萬(wàn)㎡，同比下降36%。

分城區(qū)看，西城區(qū)同比上漲3.3%，而除此之外，其他所有行政區(qū)的均價(jià)都在下跌。海淀區(qū)和東城區(qū)同比跌幅不超1%，外圍城區(qū)跌幅普遍在8%以上（除亦莊跌幅1.2%外），門頭溝區(qū)和房山區(qū)同比跌幅最大，分別為13%和11%。

北京市2020年1-3月各行政區(qū)二手房成交情況

拉長(zhǎng)周期看，北京市二手房成交均價(jià)已經(jīng)跌至調(diào)控以來(lái)的低點(diǎn)，相較2017年第一季度的高點(diǎn)水平已經(jīng)下跌11.4%。不過(guò)從一季度整體來(lái)看，3月份二手房市場(chǎng)是一個(gè)低位復(fù)蘇的狀況，成交量走出了V型的態(tài)勢(shì)。

由于疫情的影響，2月份北京市的中介門店暫停對(duì)外開(kāi)放，客戶線下看房需求停滯，二手房成交出現(xiàn)斷崖式下跌。3月份隨著疫情得到控制及中介機(jī)構(gòu)穩(wěn)步推進(jìn)復(fù)工，二手房成交的冰凍期解封，雖然總體成交量偏低，但相比2月成交量增加近7倍，市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，市場(chǎng)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿κ莿傂枞胧小?月份北京市外圍城區(qū)的復(fù)蘇相比中心城區(qū)稍快，中心城四區(qū)成交占比相較疫情前下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。

從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)看，3月450萬(wàn)以下房源成交占比相較疫情前提高將近7個(gè)百分點(diǎn)。

從戶型面積看，3月份60平以下房源成交占比相較去年12月份明顯提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入二季度，隨著穩(wěn)步推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，二手房的交易環(huán)節(jié)也將逐步恢復(fù)正常。而前期疫情期間又累積的一部分積壓的需求，因此預(yù)計(jì)二季度北京市樓市成交量會(huì)有一個(gè)回升的態(tài)勢(shì)。

三、北京市2020年一季度住房租賃市場(chǎng)概況

受春節(jié)疊加疫情的影響，2020年1月份中旬開(kāi)始，租賃市場(chǎng)成交量斷崖式下跌；2月份市場(chǎng)幾乎停滯；3月份，隨著疫情的減退以及各大城市推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，租賃市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)迅速回暖，3月第3周實(shí)現(xiàn)X型反超，成交量超過(guò)去年同期水平。3月份第4周成交量達(dá)到新高，超過(guò)去年節(jié)后旺季周交易量的最高點(diǎn)。盡管如此，今年一季度租賃市場(chǎng)總成交量依然不敵去年，僅為去年的84%。

租賃市場(chǎng)的高峰期相比去年推遲了一個(gè)月，但成交量出現(xiàn)顯著回暖有三方面因素：一是受疫情影響的前期租賃需求集中釋放；二是疫情推動(dòng)了租客對(duì)租房品質(zhì)的需求提高，出現(xiàn)大量換租；三是疫情帶來(lái)的線上化趨勢(shì)，加大了房東和租客的覆蓋面，推動(dòng)需求釋放。

此次的疫情中，租賃行業(yè)處境艱難，凸顯了行業(yè)存在的三大問(wèn)題：租客權(quán)益保護(hù)體系缺失，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策亟待落地，租賃企業(yè)扶持力度不足。

第二章 北京市2020年一季度商業(yè)辦公市場(chǎng)分析

?  商業(yè)市場(chǎng)

一季度，北京商業(yè)新增供應(yīng)476套，同比上漲815%；成交433套，下降35%；成交面積13.4萬(wàn)㎡，上漲35%；成交均價(jià)22037元/㎡，下降28%；成交金額29.53億元，下降2%；目前存量18700套，同比上漲4%。

由于疫情爆發(fā)于春節(jié)假期期間，直接導(dǎo)致實(shí)體商業(yè)消費(fèi)受到較大沖擊，特別是娛樂(lè)和餐飲業(yè)等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)。2020年1-2月，北京市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1,861.9 億元，同比下降17.9%，其中，商品零售和餐飲收入分別為1,788.4億元和117.5億元，分別同比下降15.8%和39.8% 。

疫情時(shí)期，眾多購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商第一時(shí)間做出反應(yīng)，迅速出臺(tái)租金減免優(yōu)惠的臨時(shí)方案，攜手租戶共克時(shí)艱。隨著三月份疫情逐步得到控制，部分購(gòu)物中心陸續(xù)恢復(fù)營(yíng)業(yè)，消費(fèi)與客流有所回升。同時(shí)，北京市為鼓勵(lì)全市百貨、購(gòu)物中心等大型商場(chǎng)疫情期間正常經(jīng)營(yíng)，擬對(duì)采取減免租金舉措的運(yùn)營(yíng)單位給予適度補(bǔ)貼，也為零售運(yùn)營(yíng)商提供了有力援助。

值得一提的是，由于疫情期間居民出行受限，生活配套的相關(guān)消費(fèi)大多在社區(qū)購(gòu)物中心完成，因此社區(qū)型購(gòu)物中心受到疫情的沖擊相對(duì)較小。同時(shí)，線上線下結(jié)合的新零售業(yè)態(tài)閉環(huán)在此次疫情中實(shí)現(xiàn)逆周期發(fā)展，有效對(duì)沖了此次疫情帶來(lái)的影響，也進(jìn)一步印證了新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

 ?  寫(xiě)字樓市場(chǎng)

一季度，北京寫(xiě)字樓與商務(wù)公寓新增供應(yīng)1358套，同比上漲969%；成交2066套，上漲31%；成交面積34.59萬(wàn)㎡，上漲76%；成交均價(jià)32053元/㎡，上漲1%；成交金額110.86億元，上漲78%；目前存量35636套，同比下降4%。

供給方面，一季度北京市僅有一個(gè)位于望京/酒仙橋商圈，體量約為68,000平方米的新項(xiàng)目竣工進(jìn)入北京乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)本季度無(wú)新增供應(yīng)入市，總存量仍維持在898萬(wàn)平方米。

空置率方面，由于受疫情影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)在第一季度的大部分租賃活動(dòng)不得不暫?；驍R置，租金和吸納等關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)走弱，無(wú)論是業(yè)主方還是租戶方均面臨一定的運(yùn)營(yíng)壓力。租賃成交活動(dòng)大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位，由于空置率逐步走高，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各個(gè)商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌，長(zhǎng)期價(jià)格堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動(dòng)，環(huán)比分別下調(diào)-1.4%和-3.1%。

此外，疫情延緩了很多在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，原計(jì)劃于2020年二季度開(kāi)始交付的項(xiàng)目不得不調(diào)整入市時(shí)間延遲入市，這從一定程度上減輕了市場(chǎng)的供給壓力。當(dāng)前市場(chǎng)由于疫情的原因基本停滯，市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)會(huì)在疫情得到徹底控制之后于下半年逐步回歸正軌，全市整體空置率仍將保持上升態(tài)勢(shì)。

在此情況之下，北京市政府于一季度發(fā)布了一系列扶植企業(yè)的指導(dǎo)性政策，減免企業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)。隨著未來(lái)疫情逐步得到控制，寫(xiě)字樓的需求或?qū)⒅鸩礁纳啤?/span>

此外，值得一提的是，線上科技公司、醫(yī)藥與醫(yī)療公司以及云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等行業(yè)由于疫情影響需求反向增加，其承租能力穩(wěn)定且有擴(kuò)張的可能性，這些行業(yè)普遍都分布在有產(chǎn)業(yè)聚集性的商務(wù)園區(qū)，例如中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園等，因此商務(wù)園項(xiàng)目將可能成為具有增長(zhǎng)爆發(fā)力的市場(chǎng)。

商辦市場(chǎng)預(yù)測(cè)    

2020年北京市預(yù)計(jì)仍將有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，其中甲級(jí)項(xiàng)目達(dá)到約73萬(wàn)平方米。當(dāng)前市場(chǎng)存在著高度不確定性，目前國(guó)內(nèi)疫情的良好控制態(tài)勢(shì)得以持續(xù)，已在海外爆發(fā)的疫情如果可以盡快得到有效控制，且并未對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、乃至政治形勢(shì)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性沖擊，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前被抑制的租賃需求有望在下半年得到釋放。然而，受現(xiàn)實(shí)疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，北京商辦市場(chǎng)需求的回暖僅是相對(duì)而言，整體來(lái)看預(yù)計(jì)仍將維持在較低水平。疫情過(guò)后，部分租戶的租賃策略同樣將出現(xiàn)調(diào)整。受疫情沖擊較大的租戶為降低運(yùn)營(yíng)成本，或?qū)⑦x擇退減現(xiàn)有租賃面積、降級(jí)搬遷、或遷址至聯(lián)合辦公型物業(yè)過(guò)渡，乙級(jí)和園區(qū)型物業(yè)因此在2020年有望得到市場(chǎng)青睞。

結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)以及疫情防控形勢(shì)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率預(yù)計(jì)將在2020年末被推升至超過(guò)21%的歷史高位。雖然一些租戶結(jié)構(gòu)健康、出租率良好的項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將保持租金水平的整體穩(wěn)定，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇或?qū)⒘钭赓U壓力較大的業(yè)主進(jìn)一步加大租金降幅，并導(dǎo)致年末全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金同比下調(diào)5.2%，至約人民幣357.7元每月每平方米。面對(duì)可能出現(xiàn)的窗口期，在疫情中仍保持堅(jiān)挺或預(yù)計(jì)將在疫情后得到利好的租戶宜把握市場(chǎng)租金大幅下調(diào)的契機(jī)，以優(yōu)惠的價(jià)格尋找續(xù)約、擴(kuò)租、或升級(jí)搬遷至更為理想?yún)^(qū)位、物業(yè)的機(jī)會(huì)；對(duì)于其他當(dāng)前位于較為老舊樓宇的租戶，建議租戶結(jié)合自身需求，考慮搬遷至位于非核心商圈、租金水平相對(duì)較低的高品質(zhì)項(xiàng)目，從而以最低的成本完成企業(yè)形象的升級(jí)，并獲得更高規(guī)格的物業(yè)服務(wù)。

第三章北京市2020年一季度土地市場(chǎng)分析

一、北京市2020年一季度土地市場(chǎng)招拍掛情況統(tǒng)計(jì)

北京一季度土地招拍掛統(tǒng)計(jì)表

二、北京市2020年一季度土地市場(chǎng)情況分析

2020年一季度，北京土地出讓總金額達(dá)到673億元，同比增幅為12%。對(duì)于疫情影響下的北京土地市場(chǎng)，一季度，既出現(xiàn)了成交面積近五成的下滑，同時(shí)也帶來(lái)了成交樓面均價(jià)超八成的上漲。

2月11日，北京進(jìn)行了疫情之下的首場(chǎng)土拍，和想象中的冷清不同，這場(chǎng)人人戴口罩下的爭(zhēng)奪最終成交額超過(guò)80億元。通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊甚至出現(xiàn)了39輪的加價(jià)爭(zhēng)奪。2月18日，通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊出讓，有17家房企參與競(jìng)價(jià)，最終被綠城以13.48億元、附加7%自持的代價(jià)競(jìng)得。在2月的北京土拍中，總價(jià)超過(guò)60億元的地塊便有4宗，北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊更是拍出78.8億元的高價(jià)而成為限競(jìng)房總價(jià)“地王”。

2020年一季度，北京共推出住宅用地16宗，合計(jì)93萬(wàn)平方米，同比下滑48%；推出樓面均價(jià)為32633元/平方米，同比上漲89%；住宅用地成交16宗，合計(jì)80萬(wàn)平方米，同比下滑49%；成交樓面均價(jià)為37057元/平方米，同比上漲81%。其中3月份，雖無(wú)住宅用地成交，僅推出2宗住宅用地，均位于朝陽(yáng)區(qū)，合計(jì)18萬(wàn)平方米。但推出的兩宗住宅用地樓面均價(jià)為46298元/平方米，較2月每平方米增加18453元。

此外，一季度，“不限價(jià)”住宅用地占比明顯增多，成交的16宗住宅用地中共12宗未對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行限制，此類地塊房企拿地積極性較高，助推成交樓面均價(jià)同比走高。

溢價(jià)率方面也繼續(xù)上揚(yáng)。一季度北京成交的16宗住宅用地中有10宗為溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為19%，較去年同期上漲8個(gè)百分點(diǎn)。

此外，值得注意的是，一季度土拍市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)明顯的趨勢(shì)，房企傾向于聯(lián)合拿地。如北京通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊被“華潤(rùn)+中交”聯(lián)合體拿下，北京昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊被“首開(kāi)+住總+建工”聯(lián)合體競(jìng)得，主要是由于這些地塊總價(jià)較高，且開(kāi)發(fā)制多，聯(lián)合體拿地有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。

第四章房地產(chǎn)新政對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響

一、新修改的土地管理法的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響    

新修改的土地管理法自2020年1月1日開(kāi)始施行，此次土地管理法修正案從土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理等三方面進(jìn)行了制度完善，其中，最大亮點(diǎn)是掃清了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破。但可以預(yù)計(jì)的是，新的制度安排對(duì)樓市尤其是商品房市場(chǎng)沖擊不大。

?  集體土地直接入市

過(guò)去，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租一直受到限制。新修改的土地管理法明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。同時(shí)提出，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議23以上成員或者23以上村民代表的同意。這改變了過(guò)去農(nóng)村的土地必須征為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題，能夠?yàn)檗r(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入。

?  補(bǔ)償計(jì)價(jià)方式調(diào)整

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地獲準(zhǔn)入市后，土地征收補(bǔ)償?shù)挠?jì)價(jià)方式也進(jìn)行了調(diào)整。

一是首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定；二是首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，“以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法”；三是完善土地征收程序，將原來(lái)的批后公告改為批前公告，使被征地農(nóng)民在整個(gè)過(guò)程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。

?  樓市沖擊不大

土地管理法修正案里明確規(guī)定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，并不是集體的所有用地，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)只占了10％左右，大部分還是宅基地；這些集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之后有明確的用途管制，只能用于工業(yè)、商業(yè)等用途，雖然也會(huì)用于租賃房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等等，但不會(huì)對(duì)商品房造成很大沖擊。

二、土地管理制度改革房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響    

為了更好地因地制宜、因城施策解決用地問(wèn)題，中央繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革。3月12日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。

一方面，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；

另一方面，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，試點(diǎn)期限1年。

土地審批權(quán)的下放，將賦予省級(jí)政府更大權(quán)利來(lái)自主調(diào)整土地利用空間布局，提高項(xiàng)目審批效率、項(xiàng)目落地效率和土地利用效率，但值得注意的是，此次國(guó)家并沒(méi)有對(duì)建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行“松綁”，仍將從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總規(guī)模。另外，試點(diǎn)省市均為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快或人地矛盾較為突出的地區(qū)，土地審批權(quán)的試點(diǎn)將有望緩解項(xiàng)目“落地難”的問(wèn)題。

三、央行降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響    

2020年1月1日下午，央行宣布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低社會(huì)融資實(shí)際成本，決定于2020年1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準(zhǔn)預(yù)計(jì)將釋放8000億長(zhǎng)期資金。

2020年3月16日，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本，中國(guó)人民銀行再次實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，對(duì)達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個(gè)百分點(diǎn)。在此之外，對(duì)符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款。以上定向降準(zhǔn)共釋放長(zhǎng)期資金5500億元。

政策加大對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的扶持，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)周邊有所利好，進(jìn)而提振樓市信心，但其本質(zhì)并不是為了放松樓市調(diào)控，對(duì)樓市的利好影響也會(huì)表現(xiàn)得比較溫和。在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”政策基調(diào)下，未來(lái)幾個(gè)月的房地產(chǎn)信貸政策仍將趨嚴(yán)。

從當(dāng)前銀行股等表現(xiàn)看，實(shí)際上在今天的股價(jià)走勢(shì)中就可以看出有所上揚(yáng)，這也說(shuō)明投資者對(duì)于降準(zhǔn)是有很強(qiáng)的預(yù)期的。尤其是此前國(guó)務(wù)院也提及了抓緊出臺(tái)普惠金融定向降準(zhǔn)的措施，充分說(shuō)明了此類降準(zhǔn)的概率是比較大的。而降準(zhǔn)本身有助于改善商業(yè)銀行的流動(dòng)性，對(duì)于放貸等有積極的作用。

雖然理論上各類資金本身不會(huì)流入到房地產(chǎn)，但因?yàn)橐院蟊旧淼馁J款額度是增加的，所以實(shí)際過(guò)程中也還是有助于房地產(chǎn)的發(fā)展，至少房貸本身有趨于寬松的可能。對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域有較為積極的作用。

                                                             第五章總結(jié)

現(xiàn)狀分析：

?  土地供給方面，2月28日，由市規(guī)自委、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布實(shí)施《北京市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。今年北京市土地供應(yīng)總量3710公頃，其中，特交水建設(shè)用地1650公頃，城鄉(xiāng)建設(shè)用地2060公頃。按照“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，北京市堅(jiān)持租購(gòu)并舉，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，全力推進(jìn)住宅用地供應(yīng)。2020年度安排住宅用地供應(yīng)1000公頃。其中，產(chǎn)權(quán)類住宅用地870公頃，租賃類住宅用地130公頃。產(chǎn)權(quán)類住宅用地中，含共有產(chǎn)權(quán)住房在內(nèi)的商品住房用地600公頃，供應(yīng)下限300公頃，與去年持平。

 住宅用地供應(yīng)將新城作為供應(yīng)將新城作為供應(yīng)重點(diǎn)地區(qū)，強(qiáng)化“多點(diǎn)”和“一副”地區(qū)的承接功能，所選地塊盡量安排在城市軌道沿線及各類園區(qū)周邊，滿足出行便利，實(shí)現(xiàn)職住平衡。其中，大興區(qū)178公頃、通州區(qū)94公頃、順義區(qū)87公頃、昌平區(qū)76公頃。

2020年商品住宅用地將繼續(xù)實(shí)行彈性供應(yīng)，全市商品住宅用地供應(yīng)下限為300公頃，剩余300公頃住宅用地結(jié)合市場(chǎng)情況統(tǒng)籌推進(jìn)。

產(chǎn)業(yè)用地方面，為加快培育創(chuàng)新動(dòng)能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈水平提升，2020年度供地計(jì)劃安排產(chǎn)業(yè)用地410公頃。其中，研發(fā)用地180公頃、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地130公頃、商服用地100公頃。

?  房地產(chǎn)成交方面，雖然2020年一季度新房合計(jì)成交規(guī)模降幅達(dá)到近三成，二手房成交量同比減少44.6%。但是，新房樓面價(jià)和溢價(jià)率保持回升態(tài)勢(shì)。同時(shí)隨著全國(guó)疫情防控形勢(shì)穩(wěn)定，3月份市場(chǎng)成交得到快速恢復(fù)。  

?  金融政策方面，2020年1月1日下午，央行宣布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低社會(huì)融資實(shí)際成本，決定于2020年1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準(zhǔn)預(yù)計(jì)將釋放8000億長(zhǎng)期資金。

2月20日早，央行公布的LPR最新報(bào)價(jià)為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%，5年期以上為4.80%。本次在LPR政策出臺(tái)之初針對(duì)樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。由于一般五年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現(xiàn)5年期降低，對(duì)于房貸影響巨大。

?  政府調(diào)控方面，2019年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，為2020年房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。“ 不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，房地產(chǎn)由經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位向民生屬性回歸；房住不炒，住房由投資屬性回歸居住屬性；調(diào)控方式由“自上而下、一刀切”向“以下為主、精準(zhǔn)調(diào)控“轉(zhuǎn)變?！?/span>

1月12日，北京市政府工作報(bào)告中提出，北京今年將繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持「房住不炒」，進(jìn)一步完善長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，北京將完成商品住宅土地入庫(kù)600公頃，建設(shè)籌集各類政策性住房4.5萬(wàn)套。堅(jiān)持房住不炒原則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展依然是今年主要發(fā)展方向。

未來(lái)展望：

?  短期來(lái)看，由于疫情逐漸好轉(zhuǎn)，房企陸續(xù)復(fù)工，房地產(chǎn)交易流程逐漸恢復(fù)正常,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在逐步回暖。疫情并沒(méi)有抑制購(gòu)房需求的釋放，只是延緩了購(gòu)房時(shí)間。加上貨幣政策延續(xù)寬松，疫情對(duì)樓市的負(fù)面影響將會(huì)逐月遞減，二季度成交會(huì)穩(wěn)步回升，整體表現(xiàn)也會(huì)略好于一季度。二季度若供應(yīng)持續(xù)放量，成交量將保持小幅回升態(tài)勢(shì)。

2020年的樓市整體呈現(xiàn)前冷后熱的局面，上半年市場(chǎng)受疫情影響明顯不及去年同期，下半年市場(chǎng)需求逐漸釋放，預(yù)計(jì)會(huì)好于去年同期，但全年來(lái)看整體成交情況不及去年，北京市商品房銷售面積同比增速預(yù)計(jì)下降到-1.5%左右。

?  長(zhǎng)期來(lái)看，北京長(zhǎng)期以來(lái)奉行“單中心”的發(fā)展模式，中心區(qū)產(chǎn)業(yè)、功能、人口高度集中，而周邊產(chǎn)業(yè)功能薄弱，吸引力及發(fā)展動(dòng)力不足，住房需求由城市核心區(qū)不斷向外外溢。區(qū)域房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)展不均衡，以二環(huán)以中心，房?jī)r(jià)及房租水平呈同心圓式逐漸降低，同時(shí)職住失衡現(xiàn)象嚴(yán)重，通勤時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。新規(guī)劃確立了“一核一主一副，兩軸多點(diǎn)一區(qū)”新的空間布局，“中心城區(qū)”功能疏解提升，增強(qiáng)服務(wù)保障能力；“副中心”示范帶動(dòng)非首都功能疏解；以“兩軸”為統(tǒng)領(lǐng)，完善城市空間和功能組織秩序；強(qiáng)化多點(diǎn)支撐，提升“新城”綜合承接能力。

?按照新規(guī)劃的功能定位和空間布局，順義、大興、亦莊、昌平、房山新城，一方面承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解，另一方面充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)區(qū)域加速發(fā)展。隨著新城交通、產(chǎn)業(yè)、配套資源等的建設(shè)完善，其與中心城區(qū)的差距越來(lái)越小。就業(yè)居住價(jià)值不斷提升，住宅需求也將更多地主動(dòng)由中心城區(qū)轉(zhuǎn)移到新城地區(qū)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，北京各區(qū)域價(jià)值將逐漸趨等。對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)區(qū)域供需將均衡發(fā)展。

從政策環(huán)境來(lái)看，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，北京將維持緊縮的房地產(chǎn)政策。隨著城市人口長(zhǎng)期穩(wěn)定，住房需求將呈萎縮趨勢(shì)，與此相反，房地產(chǎn)供給側(cè)改革則加大住房供給，將使得住房供需總量漸趨平衡。供給結(jié)構(gòu)調(diào)整與細(xì)分的住宅需求日趨匹配，供需發(fā)展協(xié)調(diào)性增強(qiáng)。隨著規(guī)劃實(shí)施，城市發(fā)展空間布局調(diào)整，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步均衡。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將在下行甬道上平穩(wěn)運(yùn)行。