2021年北京市房地產(chǎn)市場分析
目 錄
第一章 北京房地產(chǎn)市場綜述
一、2021年北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況
二、北京市2021年商品房成交情況
三、北京市2021年二手房市場運(yùn)營情況
四、北京市2021年限價(jià)房供應(yīng)量現(xiàn)狀
第二章 北京市2021年商業(yè)辦公市場分析
第三章 北京市2021年土地市場分析
第四章 政策及熱點(diǎn)分析
第五章 總結(jié)
第一章 北京房地產(chǎn)市場綜述
一、2021年北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況
房地產(chǎn)市場建設(shè)情況
2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為1895.9萬平方米，同比下降36.9%。其中，住宅新開工面積為1025.9萬平方米，同比下降40.2%；辦公樓為74.6萬平方米，下降42.9%；商業(yè)營業(yè)用房為107.6萬平方米，下降13.6%。
全市房屋竣工面積為1983.9萬平方米，同比增長28.3%。其中，住宅竣工面積為981.1萬平方米，增長34.7%；辦公樓為142.9萬平方米，下降41%；商業(yè)營業(yè)用房為191.6萬平方米，增長1倍。
房地產(chǎn)市場銷售情況
2021年，全市商品房銷售面積為1107.1萬平方米，同比增長14%。其中，住宅銷售面積為877.1萬平方米，增長19.6%；辦公樓為55.3萬平方米，下降24.5%；商業(yè)營業(yè)用房為27.1萬平方米，下降49.2%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況
2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為6524.2億元，同比增長12.1%。其中，定金及預(yù)收款為3114.8億元，增長27.1%；自籌資金為1715.6億元，增長22%；國內(nèi)貸款為923.6億元，下降35.1%。
二、北京市2021年商品房成交情況
2021年1-12月，北京市商品房新增供應(yīng)70540套，同比下降14%；成交87068套，同比上漲23%；成交面積1105.58萬㎡，同比上漲22%；成交均價(jià)45900元/㎡，同比上漲5%；成交金額5074.56億元，同比上漲28%；目前存量142316套。
新房成交好于往年，究其原因，主要在于兩個方面
一是限競房今年大量集中入市，低價(jià)、小戶型、高性價(jià)比，拉動了新房市場的成交。從數(shù)據(jù)看， 2021全年，北京限競房（不含純住宅）新增供應(yīng)9469套，同比下降70%；成交28087套，同比下降8%；成交面積297.79萬㎡，同比下降7%；成交均價(jià)46951元/㎡，同比下降1%；成交金額1398.16億元，同比下降8%；目前存量16019套.
另一方面，高端市場增長強(qiáng)勁，包括頂級別墅和7萬+豪宅成交遠(yuǎn)高于去年。這代表改善需求的潛力依然很大，北京客群的結(jié)構(gòu)層次豐富，未來還有更大空間釋放。
? 住宅市場成交量價(jià)大幅上漲
2021全年，北京住宅新增供應(yīng)59399套，同比上漲9%；成交62800套，同比上漲29%；成交面積795.58萬㎡，同比上漲33%；成交均價(jià)52924元/㎡，同比上漲3%；成交金額4210.54億元，同比上漲38%；目前存量72898套：
2021年北京住宅各區(qū)成交一覽表
行政區(qū) | 成交套數(shù) | 成交面積（萬㎡） | 成交均價(jià)（元/㎡） | 成交金額（億元） |
朝陽區(qū) | 3620 | 62.13 | 71089 | 441.7 |
海淀區(qū) | 4233 | 62.52 | 80725 | 504.7 |
東城區(qū) | 293 | 5.0 | 105470 | 52.7 |
西城區(qū) | 45 | 0.71 | 107817 | 7.63 |
豐臺區(qū) | 5282 | 73.76 | 71492 | 527.32 |
石景山區(qū) | 3931 | 48.66 | 63334 | 308.19 |
大興區(qū) | 13996 | 152.6 | 47634 | 726.91 |
昌平區(qū) | 6065 | 76.15 | 48164 | 366.78 |
房山區(qū) | 5941 | 57.07 | 33754 | 192.65 |
通州區(qū) | 5195 | 60.58 | 50689 | 307.08 |
順義區(qū) | 7363 | 113.06 | 47155 | 533.14 |
門頭溝區(qū) | 1038 | 13.93 | 50470 | 70.3 |
平谷區(qū) | 739 | 12.42 | 23841 | 29.61 |
懷柔區(qū) | 633 | 7.4 | 36070 | 26.71 |
密云區(qū) | 3601 | 40.8 | 21333 | 87.04 |
延慶區(qū) | 679 | 7.68 | 25956 | 19.94 |
? 2021年北京普宅市場成交環(huán)比上漲29%
2021全年，北京住宅新增供應(yīng)59399套，同比上漲9%；成交62800套，同比上漲29%；成交面積795.58萬㎡，同比上漲33%；成交均價(jià)52924元/㎡，同比上漲3%；成交金額4210.54億元，同比上漲38%；目前存量72898套。
? 別墅市場成交占比上漲17%
2021全年，北京別墅新增供應(yīng)3697套，同比下降18%；成交5075套，同比上漲17%；成交面積156.72萬㎡，同比上漲20%；成交均價(jià)47552元/㎡，同比上漲1%；成交金額745.22億元，同比上漲21%；目前存量10643套。
與此同時，2021全年，北京均價(jià)在7萬元/㎡以上豪宅成交8982套，同比上漲113%；成交面積132.15萬㎡，同比上漲112%；成交均價(jià)88403元/㎡，同比持平；成交金額1168.26億元，同比上漲112%
2021全年，北京寫字樓與商務(wù)公寓新增供應(yīng)1298套，同比下降76%；成交7396套，同比上漲14%；成交面積118.72萬㎡，同比下降10%；成交均價(jià)26165元/㎡，同比下降20%；成交金額310.63億元，同比下降28%；目前存量34952套。
2021全年，北京商業(yè)新增供應(yīng)820套，同比下降53%；成交2401套，同比下降6%；成交面積61.08萬㎡，同比下降4%；成交均價(jià)26633元/㎡，同比上漲2%；成交金額162.67億元，同比下降1%；目前存量17232套。
? 自住型商品房成交（含共有產(chǎn)權(quán)房）同比量跌價(jià)漲
2021全年，成交12332套，同比上漲9%；成交面積107.65萬㎡，同比上漲8%；成交均價(jià)33140元/㎡，同比上漲12%；成交金額356.77億元，同比上漲21%；目前存量12199套。
2021全年，北京限競房（不含純住宅）成交28087套，同比下降8%；成交面積297.79萬㎡，同比下降7%；成交均價(jià)46951元/㎡，同比下降1%；成交金額1398.16億元，同比下降8%；目前存量16019套。
三、北京市2021年二手房市場運(yùn)營情況
2021全年，北京二手住宅1-12月成交193187套，同比上漲14%；成交面積1750.06萬㎡，同比上漲15%。
2021年，北京二手房市場今年走過了跌宕起伏的一年。3月，北京二手房市場曾迎來“小陽春”，當(dāng)月成交22172套，4-6月，成交維持在18000-19000套之間。下半年以來，北京樓市成交萎縮。8月北京二手房住宅成交量為15942套，環(huán)比下調(diào)10.7%；9月12575套，環(huán)比下降21%；10月成交跌破萬套，僅為9340套，環(huán)比下降25.7%。11月北京二手房成交止跌企穩(wěn)，成交套數(shù)為11851套。雖然下半年北京二手房成交有所下滑，但全年成交量仍同比上漲。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年全年北京二手房成交量達(dá)到19.25萬套，同比上升14%。
2021全年北京二手房市場先抑后揚(yáng)，在經(jīng)過春節(jié)的常規(guī)淡季后，二手房網(wǎng)簽量在3月份達(dá)到頂峰，并創(chuàng)下近5年單月網(wǎng)簽量新高，但隨后4月份至10月份，二手房網(wǎng)簽量幾乎一路走跌，直到國慶假期之后的11月份，二手房網(wǎng)簽量才止跌，盡管12月份二手房網(wǎng)簽量回暖達(dá)到1.5萬套，但縱觀全年，這個數(shù)據(jù)并不亮眼，2021年北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)193106套，與2020年的168849套相比，增加24257套，漲14.3%。
四、北京市2021年限價(jià)房供應(yīng)量現(xiàn)狀
2021年，北京市限競房市場成交28087套，同比下降8%；成交面積297.79萬㎡，同比下降7%；成交均價(jià)46951元/㎡，同比下降1%；成交金額1398.16億元，同比下降8%；目前存量16019套。
第二章 北京市2021年商業(yè)辦公市場分析
2021全年，北京寫字樓與商務(wù)公寓新增供應(yīng)1298套，同比下降76%；成交7396套，同比上漲14%；成交面積118.72萬㎡，同比下降10%；成交均價(jià)26165元/㎡，同比下降20%；成交金額310.63億元，同比下降28%；目前存量34952套。
北京商業(yè)新增供應(yīng)820套，同比下降53%；成交2401套，同比下降6%；成交面積61.08萬㎡，同比下降4%；成交均價(jià)26633元/㎡，同比上漲2%；成交金額162.67億元，同比下降1%；目前存量17232套。
后疫情時代， 北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處于談判階段。北京強(qiáng)勁的基本面增強(qiáng)了資本信心，預(yù)計(jì)2022 年將有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)入市場，市場交易將更為活躍。
2021年, 北京甲級寫字樓市場各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)現(xiàn)象級的變化
2021年四季度，北京寫字樓市場延續(xù)了前三個季度的活躍態(tài)勢，季度內(nèi)的成交量再創(chuàng)新高，空置率也隨之明顯下降，市場整體呈現(xiàn)向好發(fā)展態(tài)勢。四季度，北京甲級寫字樓市場迎來三座新項(xiàng)目入市，供應(yīng)量約為20.7萬平方米；而本季度凈吸納量達(dá)到近兩年的新高，累計(jì)達(dá)40.5萬平方米，較去年同期增長3.4倍。受益于極佳的吸納態(tài)勢與活躍的租賃成交，四季度末全市甲級寫字樓空置率降至15%，環(huán)比、同比分別下降1.7、0.8個百分點(diǎn)。同期北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣341元，環(huán)比微降0.2%?；仡?021年，北京寫字樓市場租賃需求空前高漲，寫字樓市場強(qiáng)勁勢頭貫穿全年，自三季度以來空置率持續(xù)下降，租金則呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。
第三章 北京市2021年土地市場分析
2021年4季度，北京市土地招拍掛市場供給供應(yīng)25宗土地，均以掛牌方式出讓。其中，住宅用地12宗、商業(yè)辦公用地6宗、工業(yè)用地7宗。建設(shè)用地面積共計(jì)109.26萬平方米，規(guī)劃建筑面積共計(jì)201.39萬平方米。其中，建設(shè)用地面積累計(jì)值為774.60萬平方米，環(huán)比增加16.42%，同比增加28.74%；規(guī)劃建筑面積累計(jì)值為1465.06萬平方米，環(huán)比增加15.94%，同比增加35.36%。
住宅用地供應(yīng)分析
2021年4季度，北京市完成了年度第三批次新建商品住宅用地集中供應(yīng)工作。本次供應(yīng)住宅用地12宗，均為掛牌出讓。建設(shè)用地面積61.74萬平方米，規(guī)劃建筑面積112.78萬平方米，總起始價(jià)335.50億元、本次供地仍采用“房地聯(lián)東、一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控方式，從公布的地價(jià)上線來看，平均溢價(jià)率7.8%，單宗溢價(jià)率均不高于15%。
商業(yè)辦公用地供應(yīng)分析
2021年4季度，供應(yīng)商業(yè)、辦公用地6宗，均為掛牌出讓。其中F3（其他多功能用地）4宗；B14商旅服務(wù)用地1宗；F81綠隔產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用地1宗。建設(shè)用地面積共計(jì)14.83萬平方米；規(guī)劃建筑面積共計(jì)34.64萬平方米。
其中，1宗F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地，為大興區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市一期試點(diǎn)地塊，位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，東至瀛坤路，南至瀛成路，西至瀛達(dá)路，北至瀛元街。總建設(shè)用地面積4.01萬平方米，總規(guī)劃建筑面積≤6.01萬平方米，容積率≤1.5，開發(fā)程度為三通一平，起始價(jià)8.19億元。
同時，根據(jù)土地出讓文件顯示，該地塊將用于建設(shè)國際人才公寓項(xiàng)目，以支持中日創(chuàng)新合作示范區(qū)及經(jīng)開區(qū)225平方公里范圍“職住均衡”。
土地市場成交分析
2021年4季度，北京市土地招拍掛市場供給成交43宗用地，均以掛牌方式出讓。其中，住宅用地26宗、商業(yè)辦公用地8宗。工業(yè)用地9宗。建設(shè)用地面積共計(jì)191.60萬平方米，規(guī)劃建筑面積共計(jì)363.50萬平方米。其中，建設(shè)用地面積累計(jì)值為703.06萬平方米，環(huán)比增加37.46%，同比增加47.10%；規(guī)劃建筑面積累計(jì)值為1228.59萬平方米，環(huán)比增加42.02%，同比增加27.85%。
住宅用地成交分析
2021年下半年，全國范圍內(nèi)新建商品住宅銷售承壓，房企融資受阻，市場面臨較大的下行壓力。在這種整體市場清醒下，北京市第二、三批次土拍市場入讀亦有所下降，宗地流拍數(shù)量增加，多宗土地底價(jià)成交。
商業(yè)辦公用地成交分析
2021年4季度，商服、辦公用地共計(jì)成交8宗，均為掛牌出讓。成交建設(shè)用地面積共計(jì)37.11萬平方米；規(guī)劃建筑面積共計(jì)66.24萬平方米?？偝山粌r(jià)117.52億元。值得關(guān)注的是，本季度成交的海淀區(qū)3宗用地，樓面價(jià)均超過20000元/平方米，整體處于相對較高水平。該3宗用地位于北京中關(guān)村永豐高新技術(shù)基地，均有北京永豐數(shù)字先導(dǎo)科技 有限責(zé)任公司竟得。
第四章 政策及熱點(diǎn)分析
一、新出臺的房地產(chǎn)政策法規(guī)
2021年1月1日起,當(dāng)?shù)貙⒅饾u實(shí)行群眾在北京購房在網(wǎng)上全過程申請辦理,無須去備案服務(wù)廳。 購房條件:1、已經(jīng)結(jié)婚京籍家庭(除通州區(qū)外):無房的可購買兩個住房,已經(jīng)有1套住房的可再購買1套。2、單身男女京籍家庭(包含單身、離婚、離異家庭):在京無房的,可購買1套住房等。
第一、住宅70年到期后，自動續(xù)期?！吨腥A人民共和國民法典》自2021年1月1日起施行，其中第三百五十九條住宅用地70年產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)約。
宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
第二、設(shè)有居住權(quán)的房子，無償給別人去住，房子不能出租。
今年實(shí)施的民法典規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
第三、抵押中的房產(chǎn)，不用解壓也可以直接過戶。
2021年民法典新規(guī)規(guī)定，在押房產(chǎn)可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。但需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權(quán)，如果過戶后不及時償還銀行貸款，銀行依然有權(quán)申請?zhí)幹眠@套房屋。
第四、夫妻過戶、子女繼承房產(chǎn)，免征契稅。
2021年9月起實(shí)施的《中華人民共和國契稅法》規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅
第五、停車位租期最長不得超過20年
房屋租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第六、房東不能單方面的提高租金
在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。
除約定外不得扣減押金，同時，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。
第七、房子出售，所有權(quán)變更，不影響租賃協(xié)議，租客可以繼續(xù)居住。這個也容易理解。假設(shè)房屋在租賃存續(xù)期間發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，租客依然可按照協(xié)議繼續(xù)居住。
第八、承租人有有限購買房子的權(quán)利
根據(jù)《民法典》規(guī)定，第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
二、2021年房地產(chǎn)十個關(guān)鍵詞:從“三道紅線”
到“良性循環(huán)”
2021年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“過山車”般的走勢，上半年部分城市房價(jià)上漲過快受到“約談”，隨著一系列政策落地，房地產(chǎn)市場不斷降溫。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)加速洗牌，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。
澎湃新聞通過盤點(diǎn)過去一年房地產(chǎn)行業(yè)的十大關(guān)鍵詞，一起來看看這一年都發(fā)生了哪些事。
1、三道紅線
上榜理由：房企融資新規(guī)全行業(yè)全面實(shí)行。
2020年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，意在通過管控房企有息負(fù)債增長情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。
所謂的“三道紅線”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。
融資“三道紅線”新規(guī)于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。
去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為房企的必考題。
2、集中供地
上榜理由：土地拍賣市場迎來新的規(guī)則，22個重點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”。
2021年2月24日，一份網(wǎng)傳文件顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點(diǎn)城市土地出讓將實(shí)現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。
2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。
按照中指控股旗下“土地情報(bào)”消息，2021年集中供地期間，22城累計(jì)成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積24380萬平方米，累計(jì)完成出讓金超22804億元。
從市場表現(xiàn)看，2021年2月份“兩集中”供地提出以后，土地市場熱度依舊較高，同時在項(xiàng)目熱銷背景下，開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，第一批次集中供地現(xiàn)場火熱，觸頂搶地不斷頻現(xiàn)。不過，下半場隨著“810”新規(guī)調(diào)整，提出購地自有資金并實(shí)施嚴(yán)格審查，資金緊張以及限購限貸等多重因素疊加開發(fā)商購地意愿降低，躺平觀望情緒不斷體現(xiàn)，導(dǎo)致土地市場成交形成“前高后低”態(tài)勢。
從成交溢價(jià)率來看，全年整體明顯走低，第一批次平均溢價(jià)率為14.78%，第二批次平均溢價(jià)率4.04%，較一批次減少10.7個百分點(diǎn)；第三批次平均溢價(jià)率降低至2.39%。出讓金上第三批次共計(jì)成交5692.2億元，較二批次（6439.4億元）減少11.6%，較第一批次則大幅減少46.7%。
3、二手房指導(dǎo)價(jià)
上榜理由：二手房價(jià)格納入監(jiān)管，15城推行二手房參考價(jià)。
2月8日，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，共有3595個小區(qū)被逐一“標(biāo)價(jià)”。由此，深圳也成為首個提出二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市。隨后，成都、東莞、寧波等城市跟進(jìn)該機(jī)制。
據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，2021年11月全國65個主要城市二手房掛牌均價(jià)為16840元/平方米，環(huán)比微跌0.33%，65城中有14城二手房掛牌房價(jià)環(huán)比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價(jià)分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。
值得關(guān)注的是，目前落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的10個城市調(diào)控效果明顯，寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個城市掛牌價(jià)環(huán)比下行。
4、約談
上榜理由：約談房價(jià)上漲過快城市成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要特征。
今年1月及2月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹分別前往深圳、上海、北京調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。3月初，他又帶隊(duì)赴杭州、無錫調(diào)研督導(dǎo)。3月下旬，倪虹帶隊(duì)赴成都和西安調(diào)研督導(dǎo)；3月25日，住建部再派出督導(dǎo)組赴南昌現(xiàn)場督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。
4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負(fù)責(zé)人，并將東莞、南通市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。
7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
5、學(xué)區(qū)房
上榜理由：中央政治局會議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”。
4月30日，中共中央政治局會議中提出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)?！?/span>
其中，“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)”首次在政治局會議中被提出。
與此同時，包括北京、深圳、上海、廈門、合肥等地紛紛出臺新政抑制高價(jià)“學(xué)區(qū)房”。
新華社旗下《半月談》評論文章指出，高價(jià)學(xué)區(qū)房問題是當(dāng)前百姓重要焦慮問題之一，解決這一問題，還是要回歸義務(wù)教育公益屬性，回歸義務(wù)教育階段不能設(shè)置重點(diǎn)學(xué)校，回歸義務(wù)教育均衡發(fā)展。當(dāng)前，有關(guān)部門和地方理應(yīng)考慮繼續(xù)加強(qiáng)推進(jìn)校長教師交流輪崗，制定嚴(yán)密的工作方案，讓優(yōu)質(zhì)教育資源順暢流動起來。
文章指出，加大教育投入和改革力度也必不可少。建議有關(guān)部門用改革思維推動義務(wù)教育階段提質(zhì)增效，把部屬、省屬和部門所屬的優(yōu)質(zhì)教育資源統(tǒng)籌起來盤活，讓校長教師流動起來，從而讓百姓在改革進(jìn)程中分享更多的紅利。
6、限跌令
上榜理由：部分三四線城市迎來“逆向”調(diào)控，“限跌令”在各地落地。
在一線城市及熱點(diǎn)二線城市紛紛加碼樓市調(diào)控的同時，部分三四線城市正迎來“逆向”調(diào)控，“限跌令”在各地落地。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有近20城通過約談房企或出臺政策的形式，限制房企降價(jià)行為。但在降價(jià)行為背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對的現(xiàn)實(shí)，一場房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)正在上演。
截至目前，包括株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山、鄂州、張家口、桂林、株洲、東陽等地公布房價(jià)“限跌令”。
之所以稱為“限跌令”，是因?yàn)椴糠址科蠡蛑薪樵诓扇〗档弯N售價(jià)格并明顯低于市場正常價(jià)格銷售或代理新建商品房時，受到了政府官方約談或制止。
7、購房補(bǔ)貼
上榜理由：多地出臺鼓勵性購房政策，“人才補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼”提振市場。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是人才補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼。對近一個月來的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內(nèi)的超25個城市都拿出了真金白銀，以期提振房地產(chǎn)市場。
8、債務(wù)違約
上榜理由：部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財(cái)產(chǎn)品兌付逾期情況。
今年以來，各類房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，融資環(huán)境收緊不放松，加之正逢“償債高峰年”，房企債務(wù)違約事件頻發(fā)，其中部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財(cái)產(chǎn)品兌付逾期等問題。
中指研究院指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管的調(diào)整期，部分房企在經(jīng)營管理方面未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
近期，政策有所調(diào)整，隨著市場轉(zhuǎn)暖，融資放松微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)流動性困難將有所緩解。
9、房地產(chǎn)稅
上榜理由：房地產(chǎn)推進(jìn)有新的思路：先深化地方試點(diǎn)，再國家統(tǒng)一立法。
10月15日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記的重要文章《扎實(shí)推動共同富?！罚恼轮赋?，要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。
10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅改革正式啟動試點(diǎn)工作。
12月13日，中國人大網(wǎng)披露兩份關(guān)于開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的相關(guān)文件。其中，財(cái)政部部長劉昆在2021年10月19日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議上對《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》中提到，在總結(jié)上海市、重慶市個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合新形勢新情況，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以發(fā)揮試點(diǎn)對整體改革的示范、突破、帶動作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場預(yù)期，也為今后全國統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。為此，建議“先深化地方試點(diǎn)、再國家統(tǒng)一立法”，由全國人大常委會依法授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，為穩(wěn)妥推進(jìn)改革試點(diǎn)提供法律保障。按照以上工作考慮，財(cái)政部、司法部會同全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等方面研究起草了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》。
10、良性循環(huán)
上榜理由：對房地產(chǎn)市場說法有變，中央政治局會議首提“良性循環(huán)”。
12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。房地產(chǎn)方面，會議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
以往中央政治局會議對房地產(chǎn)業(yè)的表述，主要提及“房住不炒”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而今年對于房地產(chǎn)市場的說法有變，提到了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”?！傲夹匝h(huán)”一詞也是首次在中央政治局會議中提出。
中國社會科學(xué)院城環(huán)所研究員、房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)指出，良性循環(huán)反映的是一個更加積極的政策信號，對房地產(chǎn)不是單純限制，要讓它與國民經(jīng)濟(jì)形成良性互動。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌對澎湃新聞表示，房地產(chǎn)市場有一定的周期性，過去一般是二至三年一個周期，房地產(chǎn)市場由供求關(guān)系決定了它的周期性變化，房地產(chǎn)的周期性也和國家的整個經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)?！斑^去，樓市比較熱的時候，我們通常采取嚴(yán)格的調(diào)控措施，包括限價(jià)、限售以及一些金融方面的政策，市場遇冷，就會放松調(diào)控。如果房地產(chǎn)市場的周期變動性太大，也會對經(jīng)濟(jì)造成影響，對房地產(chǎn)市場本身也不利。”
顧云昌說，良性循環(huán)就是讓房地產(chǎn)業(yè)的周期變化和波動不要太大?！笆袌鲞^熱的時候要澆冷水，但水也不能澆得太多了，總的來說就是要適量?！?/span>
中指研究院報(bào)告提到，下半年以來，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風(fēng)險(xiǎn)問題暴露，市場信心進(jìn)一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對行業(yè)發(fā)展尤為重要。中央提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
第五章 總結(jié)
現(xiàn)狀分析：
? 土地供給方面，2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗，成交規(guī)劃建筑面積598.33萬㎡，土地出讓金1899.94億元，出讓金較上一年同比增長9.35%。整體來看，北京首批集中供地中因推出限地價(jià)、控房價(jià)、競配建、競設(shè)計(jì)方案的“政策工具箱”，被評為全國“學(xué)習(xí)樣板”。第三批集中供地在前兩次基礎(chǔ)上，對競拍規(guī)則再次調(diào)整，擴(kuò)大競現(xiàn)房銷售面積方式試點(diǎn)范圍、擴(kuò)大保障性租賃住房的供給，并推出“期地”出讓模式。
? 二手房交易方面，截至12月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1167.73萬平方米，較上月基本持平；受去化速度放緩影響，北京商品住宅出清周期回升至13.9個月。
? 金融政策方面，“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口”，2021年房地產(chǎn)市場前高后低波動始于金融信貸的收緊，“五道紅線”下，一方面供給端房企融資受限，且不斷加碼，另一方面伴隨銀行額度受限，對需求端購房群體提高貸款資格門檻、嚴(yán)格資金來源審查，結(jié)合提升房貸利率、延長房貸周期等方式，投資需求受到抑制，但一定程度上也對無房剛需和剛改群體造成誤傷。
自2021年7月廣發(fā)銀行申請凍結(jié)恒大集團(tuán)1.32億、9月恒大財(cái)富爆雷，2021年下半年開啟房企爆雷按鈕，多家龍頭企業(yè)爆出債務(wù)違約、理財(cái)產(chǎn)品延期兌付、資金鏈斷裂等問題，一時間市場信心受到較大沖擊，對房企能否按時保質(zhì)交房產(chǎn)生疑慮，行業(yè)陷入信用危機(jī)，銀行發(fā)起斷貸、停貸，加之地方政府嚴(yán)格的預(yù)售監(jiān)管，房企流動性危機(jī)加劇。
政策承壓下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擠出可以說是2021年房地產(chǎn)市場最大特征，并且未來一段時間房企持續(xù)降杠桿、緩釋風(fēng)險(xiǎn)也仍將繼續(xù)，但也預(yù)示著房企“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式徹底終結(jié)，探索新模式、實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)成為新的方向。
019年以來房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管是繼續(xù)從緊的。2019年2月，時任銀保監(jiān)會副主席王兆星就針對房地產(chǎn)市場表示：“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)?！?/span>
? 政府調(diào)控方面，2021年，可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折之年：“十四五”規(guī)劃全面開啟，中央延續(xù)“房住不炒”，“三道紅線”政策效果愈發(fā)顯現(xiàn)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨前所未有的壓力，發(fā)展節(jié)奏整體放緩。
直至今年9月，央行貨幣政策委員會會議提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展”，緊接著10月國家高層相繼表態(tài)，認(rèn)為“房地產(chǎn)的健康發(fā)展態(tài)勢不會改變”。可以預(yù)見，未來在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)行業(yè)將會在穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)、保民生之間取得新的三元平衡格局。
未來展望：
1、過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)，“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設(shè)方式不可持續(xù)，既不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，也積累了不少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
2、基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求巨大，是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
3、房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，對經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。
4、未來將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署，牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
5、保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制。保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
6、增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。加強(qiáng)金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動，加強(qiáng)對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督。
7、堅(jiān)決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，按照省市統(tǒng)籌的工作要求，以法治化市場化為原則，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。
8、持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善市場監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。
9、房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。當(dāng)前我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。同時，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。
10、將推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。針對新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長租房市場。
11、針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的住房改善需求，創(chuàng)新金融支持方式，落實(shí)閑置土地利用、存量房屋用途調(diào)整等政策，加快形成推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機(jī)制。針對老年人的適老化需求，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，在部分地區(qū)開展試點(diǎn)，探索建立完善發(fā)展適老化住房的體制機(jī)制和政策措施。
12、“運(yùn)動式”、只顧“顯績”的工作方式，往往會帶來破壞性“建設(shè)“。城鄉(xiāng)建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，需要一代代人接續(xù)奮斗，樹立正確政績觀，堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，尊重規(guī)律，敬畏歷史、敬畏文化、敬畏生態(tài)。
13、我國城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時期，城市開發(fā)建設(shè)從注重規(guī)模速度轉(zhuǎn)為更加重視質(zhì)量效益，從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，原有體制機(jī)制和政策體系已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的需要。我們將鼓勵各地大膽實(shí)踐，在總結(jié)各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上，加快形成一整套與大規(guī)模存量提質(zhì)改造相適應(yīng)的城市開發(fā)建設(shè)體制機(jī)制，以及相應(yīng)的金融、財(cái)稅、土地等政策體系。
